KamaraOnline

Kedvező a gazdasági környezet Magyarországon ahhoz, hogy a lakáspiacon tapasztalható fellendülés tartós legyen. Növekszik a GDP, a foglalkoztatás, a reálbér. Több pénz marad az emberek zsebében, a válság éveiben jegelt beruházásoknak eljött az ideje, csökkentették az újlakások ÁFÁ-ját is. A Portfolio Lakás 2016 kiállítást és vásárt megelőző keddi sajtóbeszélgetés résztvevői egyet értettek abban, hogy mindez segíti a lakáspiaci felfutást.

Kérdések természetesen maradtak szép számmal. A pénzügyi válság éveiben például gyakran azon tanakodtak, hogy látszik-e már az alagút vége? Az utóbbi néhány hónapban arra is lehetett keresni a választ, hogy a lakásépítések felfutása nem valamilyen lufi, ami könnyen kidurranhat? És az sem elhanyagolható felvetés, hogy mi lesz 2018 után a szegmensben, hiszen lakásépítési fronton a kormány is eddig számol konkrét intézkedéseivel.

Tény, hogy értékesítésben az járt jól, akinek volt pénze és ideje kivárni a legnehezebb éveket. Hiszen jelentős áremelkedésnek lehettünk tanúi az elmúlt két esztendőben a lakáspiacon. Két év alatt országosan 20 százalékkal drágultak a lakások, az egyes országrészek szerint azonban meglehetősen nagy területi eltérések tapasztalhatóak. A keresettebb megyeszékhelyeken vagy Budapesten a növekedés mértéke az országos átlag kétszeresét is elérhette, ám továbbra is találunk olyan – főként periférikus elhelyezkedésű – településeket, ahol az árrobbanás jó ideig várat még magára.

30 négyzetméteres garzon 3,5 év nettókeresetből

A lakásárak emelkedése ellenére még mindig könnyebb napjainkban lakást vásárolni, mint például 2008-ban, mivel a bérekhez viszonyítva 20-25 százalékkal olcsóbban juthatunk lakáshoz, mint a lakáspiaci boom csúcspontján. Míg a 2000-es évek elején egy 30 négyzetméteres garzonlakás megvásárlásához több mint 5 évnyi nettó átlagfizetésre volt szükség, addig jelenleg elég 3,5 évnyi kereset a vásárlásra.

A magyarországi 4,4 milliós lakásállomány mellett az elmúlt években rendre tízezernél kevesebb új lakás épült évente. Mindez azt jelenti, hogy a mostani trendek mellett az ország teljes lakásállománya csak 4-500 év alatt újulna meg.

Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója szerint a világ jegybankjainak tartósan laza monetáris politikája, a rendkívül alacsony, sőt néhol negatív kamatkörnyezet a legtöbb országban jelentős ingatlan áremelkedést indukált. Magyarországon a gazdasági környezet szintén támogatja az ingatlanpiaci árak növekedését; a jegybanki alapkamat és a hitelkamatok történelmi mélyponton vannak. A szakértő szerint 2016-ban Magyarországon 10-12 ezer lakás épülhet, 2017-ben 20 ezer, 2018-ban pedig akár 30 ezer is. Azért azt se feledjük, hogy az építési csúcsévben, 2004-ben 44 ezer új lakás készült.

Megkezdik a Dagály Residence lakásainak értékesítését

Nagygyörgy Tibor nem számol a lakásárak csökkenésével a jelenlegi felfutás után, legfeljebb a rozsadaövezetes fejlesztések jelenthetnek kivételt. Azonban ott, ahol magasak a telekárak és profi fejlesztők jó ár-érték arányú lakásokat kínálnak, még feljebb kúszhatnak az árak.

A Biggeorge Property Zrt. jelenleg 3000 lakás építését készíti elő 8 helyszínen, ezek között lesz 19 millió forintos, de több száz milliós luxus lakás is – Pesten és Budán egyaránt. A cég az elsők között reagált a piaci változásokra, így már jövő évi átadással is kínálnak lakásokat. Jelenleg négy projektben lehet tőlük lakást venni, a Dagály Residence-ben található lakások értékesítésének megkezdését éppen a hétvégi kiállításra időzítik. Az elmúlt 6 hónapban 400-nál több lakást adtak el, a vezérigazgató szerint ezzel most ők a piacvezetők.

Nagygyörgy Tibor szerint hatalmas a felelőssége a bankoknak, hogy a boom hatására ismét a piacra tódulók közül a megbízható, profi fejlesztőket válasszák partnernek. Az sem mindegy, hogy a vevők valóban a minőséget akarják maguknak, ne pedig a silányabb terméket.

Mikor lesz elég új lakás a CSOK-osoknak?

Tokodi Gábor, az FHB Bank Zrt. vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a legújabb FHB Lakásárindexből is jól látszik, hogy 2015-ben az ország egészét elérte a lakáspiaci fordulat. A drágulási verseny első helyén Közép-Magyarország áll, ahol 2015-ben a lakásárak több mint 23 százalékkal mentek fel a 2014 átlagárakhoz képest. 2015-ben a legkisebb emelkedést a Nyugat-Dunántúlon regisztrálták, itt az árak 11,5 százalékkal emelkedtek. 2016 első negyedévében a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) hatására még nagyobb fellendülés volt tapasztalható, Tokodi Gábor az év végére kínálati bővülést prognosztizált. (A CSOK-hatásról az MNB elemzését itt olvashatja.)

A kihelyezett forint lakáshitelek értéke 2015 harmadik és negyedik negyedévében meghaladta a 100 milliárd forintot. 2014 azonos időszakához képest a tavalyi év utolsó negyedévében a bővülés 57 százalékos volt. A havi kihelyezett lakáshitelek összege mindhárom hónapban meghaladta a 30 milliárd forintot.  

Az FHB Banknál idén eddig nagyságrendileg 10 ezer CSOK érdeklődőt regisztráltak, Tokodi Gábor úgy látja, többségük nem szimpla érdeklődő, hanem potenciális ügyfél lehet. Gondot jelent ugyanakkor, hogy egyelőre egyszerűen nincs elég új lakás, amelyet a CSOK-konstrukcióban meg lehetne vásárolni.

Budapesthez és a nyugati régiókhoz szinte valamennyi megyeszékhely képes felzárkózni. Az országjáró tájékoztatókon úgy tapasztalta, hogy a lakáspiacra ma kétharmad arányban készpénzes, egyharmad arányban hitelből vásárlók szállnak be, ám éppen a CSOK miatt ez az arány kiegyenlítődhet, sőt, megfordulhat.

A vezérigazgató-helyettes fontosnak tartja, hogy hitelezésben a pénzintézetek között valódi verseny indult, és sok projekt cég is jelentkezik, igaz, ennek van némi felhígulási veszélye. Az FHB-nál nagyon bejött a tavaly szeptemberben bevezetett on-line dosszié, vagyis az ügyfelek elektronikusan feltölthetik a szükséges dokumentációt – ezzel 65 százalékuk él is.

Most senkinek sem áll érdekében az árcsökkentés

Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője megerősítette, hogy a lakáspiaci fellendülés hátterében a jegybanki alapkamat csökkenése és a befektetői bizalom áll. Rutai Gábor a használtlakás-piacon további emelkedést prognosztizál. Hozzátette, hogy a fellendülés döntően a nagyobb városokban jellemző, ahol megfelelőek a munkakörülmények.  

Az elemző szerint a piaci szereplők közül senkinek nem áll érdekében, hogy a jövőben árcsökkenés legyen a szegmensben, ezért tarthatónak nevezte a jelenlegi magas árakat. Az idei 150 ezres és a jövő évre várt 170 ezres lakáspiaci tranzakciószámhoz képest csak 20 ezer új lakás kerül a piacra. Azokat sem néhány héten belül „öntik ki”, mert a fejlesztők egymásra is figyelve abban érdekeltek, hogy egyenletesen terítsenek, így nem lesz árcsökkentő verseny.

Az ingatlanközvetítői piacról azt mondta, hogy az elmúlt években nagymértékben tisztult és szűkült a piac, ami a lakosság számára is érezhető pozitív változást eredményezett. Az elemző nem tartaná szerencsésnek, ha a válság éveiben is bizonyított, jól felkészült szakemberek mellé most újra ringbe szállnának a szerencsevadászok.

A beszélgetés résztvevői abban is biztosak voltak, hogy továbbra is kiszámítható gazdasági környezetre van szükség. A lakáspiacon és az építőiparban valóban nem két-három éves hullámokat érdemes meglovagolni, hanem középtávra kell tervezni. A kormányzat például a munkaadókat segíthetné járulékcsökkentéssel. Ez elindíthatná a külföldön dolgozó szakemberek haza csábítását, akiknek a mostani magyar bérek nyilván nagyon alacsonyak. A szakemberhiány a jelenlegi fellendülés komoly akadálya lehet, s arról sem szabad megfeledkezni, hogy növekvő anyagárakkal kell kalkulálni. A szakmunkásképzéshez az adhatna segítséget, ha a fiatalok elhinnék, hogy az építőiparban tisztességesen meg lehet élni – Magyarországon is.

A péntektől vasárnapig a Millenárison megrendezendő Lakás 2016 kiállításon egyébként a tavalyihoz képest kétszer annyi, 70 kiállító lesz – több mint harmincan az ingatlanfejlesztőket képviselik majd.

KamaraOnline