A hazai lakáspiacon még 2–3 jó év jöhet, de vannak kockázatok. A kedvezményes áfakulcs megszűnéséhez, illetve esetleges hosszabbításához jelentős bizonytalanság kapcsolódik, de problémákat okoz a munkaerőhiány és az építőanyagok drágulása is. Bár a lakásárak jelentős emelkedésen vannak túl, egyelőre nem alakult ki buborék a hazai piacon – hangzott el a Portfolio Lakás2018 konferencián.
Mit akar a kormány?
Hornung Ágnes, a Nemzetgazdasági Minisztérium pénzügyekért felelős államtitkára előadásában egyelőre nem tudott a kormány jövőbeli lakáspiaci terveiről beszámolni. A politikus ugyanakkor hangsúlyozta: a kormány a piacot nem felejtette el, főként mivel a lakásépítés jelentős szerepet játszik a magyar gazdaságban. A lakáspiac bővüléséhez több tényező járult hozzá: az otthonteremtési program, a gazdaságpolitika, a reálbérek emelkedése, a kedvező foglalkoztatási helyzet.
Hornung Ágnes elmondta: a családi otthonteremtési támogatás terén az elmúlt időszak további előrelépéseket hozott, már nem jelent korlátot a használt lakásnál a már meglévő lakástulajdon, egyszerűbbé vált az ügyintézés, illetve az adó-visszatérítési szabályok is egyértelművé váltak. 2015 júniusa, vagyis a megújult csok bevezetése óta 72 ezer család több mint 200 milliárd forintnyi támogatáshoz jutott. Az elmúlt időszakban az előbbi mellett 90 milliárd forint értékben került kifizetésre csok-os hitel. A teljes kamattámogatott hitelek állománya pedig 225 milliárd fölött volt. Adó-visszatérítésre közel 10 ezer kérelem érkezett, közel 40 milliárd forint összegben.
Mit üzennek a lakáspiaci számok?
Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóságának igazgatója a lakáspiac jelenéről és jövőjéről szóló előadásában elmondta: mind reál, mind nominál értelemben jelentős felfutás tapasztalható a hazai lakáspiacon. Ez a pozitív tendencia az egész hazai lakáspiacot jellemzi ugyan, de más mértékű az egyes területek és településtípusok esetében. A legerőteljesebb felfutás az elmúlt években Budapestet jellemezte.
A jelentős áremelkedésnél mindig felmerül a buborék kialakulásának kockázata, de mindig borzasztó nehéz megválaszolni, hogy valóban kialakult-e lufi a piacon. Jelenleg a gazdasági fundamentumoknál jóval lejjebb vannak a lakásárak, a budapesti árak is csupán ennek a szintnek a környékén vannak. Így egyelőre a budapesti piacon sem lehet buborékról beszélni, bár figyelemmel kell kísérni a folyamatokat.
A lakásárak eddig jelentősen nőttek, de a további növekedés sem fog feltétlenül buborék kialakulásához vezetni, mivel a gazdasági kilátások pozitívak, a bérek pedig növekednek.
Mi veszélyezteti a lakáspiacot?
Tardos Gergely, az OTP Bank, Elemzési Központ igazgatója a lakáspiacot érintő veszélyekről beszélt. Az ingatlanpiacot hosszú, önerősítő ciklusok jellemzik, amelyeknek nagy amplitúdójuk lehet. Az ingatlanberuházás megfontolt döntés, jellemzően 2–4 év tapasztalatai alapján döntünk az ingatlanvásárlásról. Éppen ezért a ciklus tetején a legnagyobb a lakásvásárlási hajlandóság.
A hazai lakáspiac a ciklus során az érett szakaszban tart – mondta Tardos Márton. Megérkezik az új kínálat a piacra, az árak az egyensúlyi szint környékén mozognak, a tranzakciószámok pedig már egy ideje nem emelkednek.
Jelenleg a rövid távú kockázatok elsősorban a lakáspiaci kínálattal kapcsolatosan jelennek meg. Komoly csúszások lehetnek az új lakások átadásában, illetve a nagy sietségből kifolyólag komoly minőségi problémák merülhetnek fel.
Hosszú távra azt lehet mondani, hogy ez a ciklus sem tart majd örökké. 2020 után lassulhat a kereslet, de van esély a piac túlhevülésére is. Az utóbbinak azonban kisebb a valószínűsége, a következő 2–3 évre nem látszik alapvető kockázat a hazai lakáspiacon.
Mit gondolnak a szakértők az áfáról?
Egy kerekasztal beszélgetés keretében mondák el véleményüket a szakértők az áfa-kérdésről, a csok-ról, az új lakásoknál fellépő csúszásokról és arról, hogy ezek következtében milyen visszaesés lesz tapasztalható a piacon.
Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. vezérigazgatója hangsúlyozta: az építőipari aktivitás és a fejlesztők számára is fontos, hogy mihamarabb kiderüljön, továbbra is marad-e a csökkentett áfa. Ha a kulcsot visszaállítják az eredeti, 27 százalékos szintre, az építőipar várhatóan más fejlesztések felé fordul, kevesebb lesz a lakóingatlan-projekt. Egy építőipari cég számára az egyedi vásárlók részéről érkező igények és más apróságok miatt kevésbé kedvező egy lakásépítés. Ha megtörténik az áfa visszaállítása, akkor biztosan visszaesés lesz a piacon.
Morvai Zsolt, a Takarékbank Zrt. Vállalati Üzletág Igazgatója elmondta: egy lakóprojekt finanszírozásánál a beruházót, az előértékesítés mértékét, a kivitelezőt, az önrész mértékét és a lokációt veszik alapul. A következő években várható aktivitást az áfakérdés mellett a hozamkörnyezet is meghatározza. Ha az alternatív hozamkörnyezet nő, az csökkenti a lakáskeresletet. Ha mard az 5 százalékos áfa, akkor egy minimális emelkedés várható a keresletben, ha nem, akkor óriási kereslet fog zúdulni a piacra 2019 negyedik negyedévében, majd 2020–21-ben nagy visszaesés jön.
Arról, hogy mennyire kockázatos most elindítani egy projektet, Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója beszélt. Mindenki óvatosabb most, és úgy tűnik, hogy a piac nincs felkészülve arra, hogy 2020-től milyen problémák lesznek. Építkezések szakadhatnak félbe, a vevők nem tudják kifizetni a 22 százalékos emelkedést, botrányokra lehet számítani. Sokan bíznak benne, hogy marad a kedvezményes áfa és a felelőtlen szerződéskötések elkerülésére, ennek minél hamarabb ki kellene derülnie. Már most látszódik egy megtorpanás a piacon, és ez még drasztikusabb lehet 2019 után.
Hornung Ágnes az áfa kapcsán elmondta, hogy a kormánynak a kedvezményes szint bevezetésével egyrészt gazdaságpolitikai, másrészt demográfiai céljai voltak. Mivel az otthonteremtés a kiemelt cél, a CSOK időkorlát nélkül került bevezetésre. Hozzátette azt is, hogy nemcsak az új lakások építése a fontos, hanem az is, hogy a használt lakásállomány is megújuljon.
Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régiójának ügyvezető igazgatóhelyettese szerint nagy meglepetéseket fog okozni a magánszemélyek számára, ha visszaállítják az áfát. Bizonyos mértékig a fejlesztőknek is át kell vállalniuk az áfa növekedésének egy részét, a piac így tisztulhat, mert azok a fejlesztések, amelyek erre nem képesek, kiesnek. A dinamikában lesz egy megtorpanás, de később stabilizálódhat a helyzet.
Banai Ádám elmondta: körülbelül 40 százalékra nőtt a hitelből új lakást vásárlók aránya, de még mindig többségben vannak a készpénzes vevők, ezért van tere még a bővülésnek. A lakáshitelek GDP-arányos mutatója nemcsak európai, de régiós összevetésben is alacsony Magyarországon.
Az év lakóprojektjei és ingatlanfinanszírozója
A Portfolio olvasói 10 pesti és 8 budai lakóingatlan–fejlesztés közül választhattak, a szavazataik alapján osztottak ki díjakat. Több ezer beérkezett szavazat alapján, a négy kategória legjobb lakásfejlesztései a következők:
- 100 lakásosnál nagyobb budai projekt: BudaPart
- 100 lakásosnál kisebb budai projekt: Németvölgyi Residence
- 100 lakásosnál nagyobb pesti projekt: Marina Life
- 100 lakásosnál kisebb pesti projekt: Emerald Residence
Az év ingatlanfinanszírozója díjat a fejlesztők megkérdezése alapján az Erste Bank nyerte.
