A ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendülési szakaszát 2016-ban lezártuk. Bár a főbb mutatók emelkedése várhatóan mérséklődik, a növekedés továbbra sem áll meg – olvasható az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb elemzéséből.
Tavaly az eladott lakóingatlanok átlagára országosan 14,1 százalékkal nőtt. A nominális árszint így már meghaladta a 2008-as korábbi csúcsot, a reálár pedig idén érheti el a válság előtti szintet. Budapesten mindez már tavaly bekövetkezett – derül ki az OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből.
Az árolló területileg tovább nyílik: míg a fővárosi értéknövekedés 23 százalék körül alakult, a többi városban összességében 8–12 százalékos, a községekben viszont csak alig 2 százalékos volt a drágulás – mutat rá a NAV forgalmi adatait összegző legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzése.
Hetedével emelkedtek tavaly az ingatlanárak
2016-ban két megyében, Nógrádban és Somogyban csökkent az átlagár. Ez utóbbinak részben oka lehet a 2015-ös bázisévben elért magas árszint. A Balaton-parti települések vízparti társasház-építései és lakáseladásai ugyanis önmagukban képesek megyei szintű árkilengéseket okozni. A főváros mellett Fejér, Komárom-Esztergom, Tolna, Vas és Hajdú-Bihar megyében volt az országos átlag (14 százalék) feletti a drágulás. A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 256 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Pest és Hajdú-Bihar, a 175 ezres szintet pedig Vas, Somogy és Fejér megyék haladják meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, valamivel 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a 120 ezres szint alatt.
Ami a megyei jogú városokat illeti, az összes megyeszékhely drágult tavaly. Legnagyobb arányban, közel 20 százalékkal, Tatabánya. A legdrágább 2016-ban is Győr volt 260 ezer Ft/m2-rel, de Debrecen, Székesfehérvár, Kecskemét, Veszprém és Szombathely is átlépte a 200 ezres szintet.
A fővárosban átlagosan 23 százalékos volt az árnövekedés üteme. Még ezt is meghaladták a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII., VIII., IX. és XIII.) és budai kerületek (I., III., XI. és XII.) ingatlanjai. A lista élén az V. és VII. kerületek végeztek 35 százalék feletti drágulással. A négyzetméterárak is itt voltak a legmagasabbak, az V. kerület messze vezeti a budapesti árrangsort 610 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára csak nem sokkal haladja meg az 500 ezer Ft/m2-t. A 400 ezres szint fölé még az II., XII., VI., XIII., XI. és VII. kerületek jutottak. A másik végletet, 250 ezres szint alatt a XXIII., XXI. és XX. kerületek adják.
Ami az ingatlanok típusát illet, immár évek óta a lakótelepi lakások az árnövekedés motorjai: itt 16 százalékkal nőttek az árak, míg téglalakások esetében 15 százalék, a családi házaknál 8 százalékvolt az emelkedés mértéke.
Vidéken még élénkül a forgalom
Tavaly az árakhoz hasonló mértékben, szintén nagyjából 14 százalékkal bővült a lakáspiaci forgalom is. A növekedés minden megyére egyaránt jellemző volt, így az éves tranzakciószám a 150 ezer eladással újra elérte a válság előtti, 2008-as szintet. Ez a 2012-es mélyponthoz képest, négy év alatt 75 százalékos élénkülést jelent. Pest megyét nem számítva a tranzakciószám az olcsóbb megyékben és megyeszékhelyeken, illetve összességében a kisebb városokban és községekben nőtt leglátványosabban. Nógrád megyében pl. közel 90 százalékkal több ingatlant adtak el tavaly, mint 2015-ben (ugyanakkor ez a megye maradt továbbra is a legkisebb forgalmú, 2–3 ezer éves eladással).
Kisebb meglepetés ennek fényében, de Budapesten ezzel szemben enyhe, 2 százalékos visszaesés mutatkozott az eladásokban. Tizennégy kerületben – jellemzően a pesti belvárosi és budai városrészekben – kisebb volt tavaly a tranzakciószám, mint a megelőző évben. Ezzel szemben a bővülő forgalmú kerületek szinte mindegyike a pesti oldalon, és annak is az olcsóbb peremi részén helyezkedik el. A fővárosban tavaly újra 40 ezer darab alá csökkent a forgalom. „A megfizethetőbb külső térségek javára való átrendeződés jelzi, hogy a befektetési célú vásárlók mellett mára az élethelyzetük miatt – önálló lakásba költözés, házasság, családbővülés – költözők száma is felduzzadt. Hozzá kell tennünk, hogy ezeken a területeken eleve kisebb a forgalom, könnyebb látványos növekedést elérni” – ad magyarázatot a jelenségre Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Jönnek az új lakások, van még tere a drágulásnak
Idén az ingatlanpiac minden jel szerint érett fázisába ért, amit a növekvő árakra reagálva tömegesen beinduló építkezések jellemeznek. Ez a statisztikákban eddig a kiadott építési engedélyek számában is megmutatkozott: 157 százalékos éves növekménnyel tavaly – akárcsak az éves árváltozások tekintetében – toronymagasan élen álltunk Európában. A megépülő lakások számának bővülése az építkezések hosszabb átfutási ideje miatt ettől egyelőre elmarad. Épp az első negyedév 47 százalékos növekménye jelzi, hogy az átadások tekintetében most egy komoly kiugrás előtt állunk.
Az új kínálat bőséges megjelenésével induló érett állapot elérése nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat. „A forgalom növekedésének teret ad a kedvező ingatlanbefektetési környezet, az 5-6 százalékos nettó bérleti hozamszint továbbra is vonzó. Másrészt a válság éveiben elhalasztott többszázezres kereslet sem futott még ki. Az évek óta tartó reálbér-növekedés, a javuló munkaerőpiaci helyzet és a kedvező hitellehetőségek a saját célra történő vásárlást is ösztönzik. Tartjuk korábbi, lakáspiaci forgalomra vonatkozó becslésünket: a tavalyi 150 ezer után a tranzakciószám rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170–190 ezres sávba” – vázolja a piaci várakozásokat Valkó Dávid.
Ami a reálár-növekedést illeti, idén már lassabb lehet a bővülés üteme, bár a kétszámjegyű reálár-növekedés még nem feltétlenül vált egyszámjegyűre. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. Az országos nominális árszint jelenleg bő 10 százalékkal haladja meg a 2008-as csúcsévét, míg a reálár-szint valószínűleg idén fogja ezt elérni. Budapesten ugyanakkor mindez már az elmúlt két évben lezajlott, és már jócskán a csúcsévek felett járunk. A környező országokhoz, illetve ezek fővárosaihoz viszonyítva a magyar és budapesti árak még mindig inkább a középmezőnyben vannak, és a jövedelemszinthez, illetve ennek változásához viszonyítva is még van tere a drágulásnak.