A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) intézménye mindaddig nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, amíg a jogalkotó 2017-ben nem könnyített a magyar piacon túl szigorúnak tűnő peremfeltételeken – írja Fajcsák Gábor, az RSM Hungary adómenedzsere.
Ennek eredményeképpen, a SZIT formában működő ingatlanpiaci szereplők és portfóliók jó teljesítményét a kedvezőbb adózási feltételek mellett az alapításra, működésre vonatkozó egyszerűbb szabályok is támogatják, vonzóvá téve e működési formát az ingatlanpiac tőkeerős szereplői számára. Sőt, a SZIT-ek esetében kötelezően előírt tőzsdei jelenlét miatt a magán- és kisbefektetők is könnyebben hozzáférhetnek az ingatlanpiachoz ezen társaságok részvényein keresztül – kezdi friss bejegyzését Fajcsák Gábor, az RSM Hungary adómenedzsere.
A SZIT létrehozására és működtetésére vonatkozó szabályozás továbbra is szigorú feltételeket ír elő az ingatlanpiaci szereplők számára, de a hazai viszonyokra átszabott korlátok lazítottak a korábbi tőke és kifizetési követelményeken. Ennek következtében már több ingatlantársaság is bejelentette, hogy SZIT formában kíván működni a jövőben. A NAV immár SZIT-ként tartja nyilván a Graphisoft Park-ot, korábban pedig szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként vette nyilvántartásba a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt-t (BIF) is.
A 2017-es jogszabályi változások következtében már nem csak a magyarországi székhelyű társaságok, hanem az Európai Gazdasági Térségről szóló Megállapodásban érintett államok területén székhellyel rendelkező SZIT-ek is élhetnek a magyar előírások által biztosított lehetőségekkel.
Mit is jelent a kedvező adózási környezet a SZIT esetében?
Nemcsak a SZIT és a SZIT elővállalkozása, de az ezek 100 százalékos tulajdonában álló projekttársasága is mentesül a társasági adó és helyi iparűzési adó megfizetése alól (bizonyos kivételekkel, pl. a transzferár szabályok esetükben is érvényesülnek).
Ezen túlmenően a SZIT és a SZIT elővállalkozása esetében kedvezményes, 2 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték alkalmazandó az általuk megszerzett ingatlan tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának és belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező gazdasági társaságban fennálló vagyoni betétnek a megszerzésére. Kapcsolt felek közötti jogügylet esetén pedig a tranzakció illetékmentes.
Milyen feltételekkel válhat egy társaság SZIT-té?
A részletszabályok teljes körű bemutatásától eltekintve, röviden összefoglaljuk a szabályozott ingatlanbefektetési társaság legfőbb jellemzőit. Ahhoz, hogy egy nyilvánosan működő részvénytársaság SZIT formájában működhessen, számos feltételnek kell megfelelni.
1. SZIT induló tőke és tevékenységi korlátok
Míg a korábbi szabályozás 10 milliárd forintban határozta meg a tőkekövetelményt, a SZIT formában működni kívánó társaságnak jelenleg legalább ötmilliárd forint összegű induló tőkével kell rendelkeznie. A konszolidált éves beszámoló készítésére kötelezett társaság esetében a konszolidált mérlegben kimutatott induló tőkét kell figyelembe venni. Ami a tevékenységi kört illeti, a cég kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, saját tulajdonú ingatlan bérbeadásával, üzemeltetésével, ingatlankezeléssel, vagyonkezeléssel és 2017-től építményüzemeltetéssel foglalkozhat.
2. SZIT tulajdoni és tulajdonosi korlátok, személyi feltételek
A SZIT projekttársaságon, más szabályozott ingatlanbefektetési társaságon, valamint főtevékenységként épületépítési projekt szervezésével foglalkozó gazdasági társaságon kívül más gazdasági társaságban nem rendelkezhet részesedéssel.
A 2017-es módosítások közé tartozik, hogy immár a SZIT is kibocsáthat dolgozói részvényt, megszűnt a minimum névértékre vonatkozó előírás, illetve a biztosítókra és hitelintézetekre vonatkozó korlát csak a közvetlen részesedésekre vonatkozik (legfeljebb az összes szavazati jog 10 százalékát gyakorolhatják).
A közkézhányad-részesedési korlátra vonatkozó rendelkezések is módosultak. A SZIT-nek a teljes jegyzett tőke össznévértékéhez viszonyítva legalább 25 százalékos részvénysorozattal kell rendelkeznie, amelynek a tulajdonosai egyenként (közvetve vagy közvetlenül) a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5 százalékát tulajdonolhatják. A társaság részvényeinek legalább egy – a 25 százalékos közkézhányad mértékének megfelelő – részét be kell vezetnie a tőzsdére. Ugyanakkor, olyan SZIT esetében, amely a részvényeket teljes mértékben bevezette a szabályozott piacra, nem alkalmazandó az 5 százalékos korlát, ilyen társaságok esetén a közkézhányadra vonatkozó követelményt már csak a nyilvántartásba vétel időpontjában kell vizsgálni.
A korábbi szabályozás pénzügyi, gazdasági vagy jogi végzettséget írt elő a SZIT-ben vezető állású személyekre vonatkozóan. Reflektálva a piaci sajátosságokra, ezen az előíráson is enyhített a jogalkotó, így jelenleg velük szemben kizárólag a felsőfokú végzettség a követelmény.
3. SZIT Osztalékfizetési szabály
A SZIT-nek a beszámoló jóváhagyását követő 15 kereskedési napon belül legalább az elvárt osztaléknak megfelelő osztalékot ki kell fizetnie. Amennyiben a szabad pénzeszközök összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor a szabad pénzeszközök összegének legalább 90 százalékát kell kifizetni a befektetők számára. Pontosításra került az is, hogy nem tartoznak a szabad pénzeszközök közé azon pénzeszközök, melyek felett a SZIT, az elővállalkozás vagy a projekttársaság rendelkezési joga korlátozott.
4. Egyéb előírások
A tavalyi jogszabályváltozás azt is tisztázta, hogy az összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett SZIT esetében az idegen források és az ingatlanok értékének arányára vonatkozó előírást a konszolidált adatok alapján kell vizsgálni.
Ezen túlmenően, az ingatlanvagyon vizsgálatakor is valamennyi konszolidációba bevont társaság ingatlanvagyonát figyelembe kell venni: egyetlen ingatlan vagy más SZIT-ben fennálló részesedés értéke sem haladhatja meg a SZIT mérlegfőösszegének a harminc százalékát (ez a korlát korábban húsz százalék volt).
Amennyiben a SZIT az éves beszámolóját IFRS szerint készíti, az ingatlanok értékét az IFRS szerinti átértékelési modell vagy valósérték-modell elveivel összhangban határozza meg.
Mi a SZIT-té válás folyamata?
Az ingatlantársaságnak kell kezdeményeznie a NAV-nál, hogy az adóhatóság szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként nyilvántartásba vegye. A nyilvántartásba vétel időpontjától a SZIT-re vonatkozó kedvező adózási szabályok már az elővállalkozásokra is érvényesek, azzal a feltétellel, hogy a nyilvántartásba vétel üzleti évét követő év december 31-ig a társaságnak teljesítenie kell a SZIT-re vonatkozó valamennyi jogszabályi feltételt.
A SZIT státussal elérhető adókedvezmények a nemzetközi piacokon már népszerűvé tették a konstrukciót az ingatlanszektorban és a befektetők körében is. A SZIT-ek hazai megjelenése befektetői oldalról nézve is örvendetes, mert a jelenlegi befektetési környezetben az ingatlanpiac bővülése mellett a magas osztalékhozamot biztosító részvények valós alternatívát jelenthetnek a piaci szereplőknek.
