Sok kellemetlenségnek elejét vehetjük, ha a legalapvetőbb adatokon, feltételeken túl a kevésbé magától értetődő körülményeket is szabályozzuk a bérleti szerződésben. Ezzel jócskán csökkentjük annak az esélyét, hogy később meglepetések, kisimíthatatlan konfliktusok keletkezzenek – hívja fel a figyelmet dr. Léhner Zsuzsanna ügyvéd.
Az alábbi felsorolás csak támpontot ad a bérleti szerződés megírásához, hiszen bizonyos szempontból minden szerződés egyedi, mást és mást tartalmaz a szerződő felek kívánságainak megfelelően – írja friss bejegyzésében dr. Léhner Zsuzsanna ügyvéd.
1. Szerződést kötő felek
Pontosan meg kell határozni, hogy kik között jön létre a szerződés, a bérbeadó(k) és a bérlő(k) teljes neve, születési adatai, édesanyja neve, és a szerződés aláírásakor a lakcímkártyán szereplő lakcím megjelölésével.
2. A bérlemény
Fel kell tüntetni a bérlemény helyrajzi számát, valamint pontos címét. Érdemes beleírni az alapterület méretét és a szobák számát is, és amennyiben társasházi lakás, akkor azt is. Feltétlenül írjuk bele, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni.
3. Mettől meddig?
Rögzítsük, hogy melyik naptól és meddig tart a bérleti jogviszony. Az időtartamra vonatkozóan két lehetőség van. Az egyik, hogy határozatlan időtartamra, a másik hogy határozott időtartamra szól. Az a különbség köztük, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződést rendes (indokolás nélküli) felmondással nem lehet megszüntetni, csak ha ezt a szerződésben a felek külön lehetővé teszik. A határozatlan időtartam esetében van lehetőség olyan kikötésre, hogy a bizonyos idő előtti felmondás kaucióvesztéssel jár.
4. Ingóságok, berendezések
Érdemes belefoglalni, hogy a bérlők megtekintett állapotban veszik bérbe a lakást, amiről fényképfelvételek készültek, melyeket csatolni kell a szerződéshez. Az esetleges bútorokat is érdemes listába foglalni és persze a listát csatolni a szerződéshez.
5. Bérleti díj
A bérleti díjat pontosan meg kell határozni, és ezzel kapcsolatban rögzíteni, hogy a leírt összeg milyen időtartamra vonatkozik (legtöbbször havi), valamint, hogy mikor és milyen formában kell azt megfizetni. Például minden megkezdett naptári hónapra vonatkozik és havonta, előre esedékesen, készpénzben köteles megfizetni a Bérlő, a tárgyhó 10. napjáig. Ebbe a pontba szokás beleírni, hogy meddig nem lesz bérleti díj emelés, és mikortól lesz (ha lesz) az inflációs rátával megnövelve.
6. Haverok, buli?
Érdemes egyeztetni, hogy a vendégek fogadásáról, a barátok időnkénti ottalvásáról és a házibulikról mi a véleménye a szerződő feleknek.
7. Mire való a kaució?
A kaució (hivatalosan óvadék) átvételének időpontját és összegét is rögzíteni kell. A félreértések elkerülése végett a felhasználhatóságának feltételeit is ebben a pontban kell részletezni, illetve, ha a felhasználás után ismét igényt tart rá a bérbeadó, akkor a visszapótlásának időpontját, határidejét is. Ha nem volt szükség a kaució felhasználására, akkor annak teljes összege visszajár kiköltözésnél, amit szintén rögzíteni kell.
Abban is meg lehet állapodni, hogy lelakható ez az összeg, de ilyenkor a bérlő időben jelentse be az erre való igényét, és több hónappal előre szóljon a bérbeadónak. Gondolni kell arra is, hogy lelakható kaució esetén a bérbeadó az utolsó időszakban biztosíték nélkül marad.
Amennyiben a bérlő a bérbeadó engedélyével bejelentkezett a lakásba, a kaució visszaszolgáltatásának legyen feltétele a lakcímről való kijelentkezés.
8. Kulcskérdés
Rögzíteni érdemes a kulcsok átvételét és darabszámát is, és ezek visszaszolgáltatásához köthető a kaució visszaadása.
9. Csendrendelet
Gyakori, hogy a társasház szabályzatában megszorítások szerepelnek, hogy mikor nem szabad hangos tevékenységet végezni, és melyek ezek. Ha ilyen előírás van, célszerű rá kitérni a bérleti szerződésben is.
10. Kedvencek
Fontos rendelkezni arról is, hogy az ingatlanban engedélyezett-e a háziállatok tartása, és ha igen, milyen feltételek mellett. Például a regisztrált chip és a kötelező oltások megléte és ellenőrizhetősége gyakran követelmény. Állatbarát bérbeadónak célszerű már a hirdetésbe beleírnia, hogy szívesen lát kutyát, macskát, csincsillát.
11. No smoking?
A dohányzás tiltását is ajánlott rögzíteni, ha ebben egyeznek meg a felek. A füstölő, az e-cigaretta és a vízipipa használatának lehetőségeire is érdemes kitérni, ha bármelyik félnek ez fontos. Ha erkélyes lakásról van szó, a bérbeadó tilthatja a kinti grillezést is, ha tudja, hogy a lakótársak erre érzékenyek.
12. Rezsiszörny
Mindenképp rögzíteni kell, hogy milyen közüzemi díjak jelentkeznek az adott ingatlannál, ki és hogyan rendezi a számlákat. A szolgáltatások maradnak-e a bérbeadó nevén, vagy át kell írni őket a bérlőre? Utóbbi esetben jogában áll-e a szolgáltatásokon változtatni? Pl. nagyobb internetcsomagot vásárolni vagy csekk helyett átutalással rendezni a számlákat.
13. Revízió
Bár a legtöbb bérbeadó magától is előre bejelentett, egyeztetett időpontra időzíti a látogatásait, de azért érdemes a szerződésben kikötni annak gyakoriságát is, és hogy mi történik ezeken a látogatásokon (csak a borítékot veszi át a bérbeadó vagy körbe is akar nézni és ellenőrizni a lakást).
14. Elválás
A felmondással kapcsolatban alakulnak ki a leghevesebb viták, így ennek elkerülése érdekében a bérleti szerződésben ki kell kötni a részleteket. Milyen módon kell közölni a felmondást? Mennyi a felmondási idő? A nézeteltérések elkerülése végett célszerű a felmondás írásbeli közlésében megállapodni. Annak érdekében pedig, hogy a másik fél a felmondás hatályosulását ne akadályozhassa meg az átvétel megtagadásával vagy szándékos mellőzésével, érdemes a szerződésben rendelkezni a kézbesítési vélelemről.
Az azonnali hatályú, rendkívüli felmondásról is érdemes néhány mondatot megfogalmazni. Itt olyasmikre szokás kitérni, mint pl. a szerződés pontjainak megsértése, a bérlemény rendellenes és szerződésellenes használata, stb. Rendkívüli felmondás esetén a kaució egésze vagy egy része kárátalányként megtartható, ha ezt rögzítették a bérleti szerződésben.
15. Utószó
A szerződés végére érdemes odaírni, hogy „A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók. A jelen szerződést a Szerződő felek, mint akaratukkal mindenben megegyező okiratot, jóváhagyólag írták alá.”
Nem maradt más hátra, mint a szerződéskötés idejének és helyének rögzítése, valamint a bérbeadó(k) és bérlő(k) aláírása. Ahhoz, hogy a szerződés teljes bizonyító erejű okirat legyen, kell még két tanú vagy ügyvédi ellenjegyzés.
Bár a bérleti szerződés érvényességéhez csak az írásba foglalás szükséges, ügyvédi ellenjegyzés nem, ennek ellenére érdemes megfontolni, hogy az okiratot szakemberrel készíttessük el. A részletekre és egyedi körülményekre kitérő tartalom, a pontos szövegezés később aranyat érhet, a munkadíj pedig általában mindössze az egyhavi bérleti díj fele.
