Az Országgyűlés július 20-án elfogadta és jelenleg kihirdetésre vár az egyes adótörvények módosításáról szóló törvényjavaslat, amely a piaci igényeknek megfelelően módosít a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról (SZIT) szóló törvényen, ezáltal vonzóbbá téve ezt a befektetési formát; így várhatóan még több társaság dönt majd a SZIT-té alakulásról.
A törvénymódosítás tisztázza a SZIT által végezhető tevékenységek körét, bővíti a SZIT által kibocsátható részvényfajtákat, továbbá összhangba hozza az osztalékfizetési szabályokat a Ptk-val, biztosítva a részvényesek döntési jogát. Bár a magyar jogrendszerben 2011 óta léteznek SZIT-ek (a Nyugat-Európában népszerű Real Estate Investment Trust mintájára) azonban a NAV 2017-ig egyetlen társaságot sem vett SZIT-ként nyilvántartásba. Ennek oka az a szigorú szabályozás volt, amelyet 2017 óta többször is koncepcionálisan módosítottak. A változtatások beváltak, aminek köszönhetően egyre több társaság dönt úgy, hogy eleget tesz az európai mintáknak megfelelő szabályozásnak, ezzel további tőkét bevonva az ingatlanszektorba.
Módosuló osztalékfizetési előírások
Jelenleg a SZIT törvény előírja, hogy az éves beszámoló elfogadását követő 15 munkanapon belül a SZIT üzleti tevékenységével elért eredményéből legalább a szabad pénzeszközeinek 90%-át, mint elvárt osztalékot, köteles kifizetni a részvényeseinek. Látható, hogy a hatályos szabályozás nem veszi figyelembe a Ptk. által a részvényesnek adott döntési szabadságot, ami korlátozást jelentett a részvényesek számára. Ez a korlátozás sokakat visszatarthatott a SZIT státusz megszerzésétől.
Az új törvénymódosítás értelmében a management továbbra is a korábbi előírásoknak megfelelően köteles az elvárt osztalék kifizetésére javaslatot tenni, azonban a módosítás figyelembe veszi a részvényesek Ptk. biztosította döntési jogát. A közgyűlés, vagyis a részvényesek tehát dönthetnek úgy, hogy nem, vagy nem az elvárt osztaléknak megfelelő osztalékfizetésről határoznak. Ezzel a módosítással a jogalkotó összhangba hozza a SZIT törvényt a Ptk-val és azt is lehetővé teszi, hogy a SZIT a jövőbeli tranzakcióira tartalékot képezzen, így a SZIT-nek egyetlen jövedelmező lehetőséget se kelljen pillanatnyi forráshiány miatt elszalasztania.
A jogalkotó az osztalék kifizetésére rendelkezésre álló határidőt is összhangba hozta a piaci gyakorlattal, így a beszámoló elfogadásától immár 30 munkanap áll a SZIT rendelkezésére, hogy kifizesse a részvényesek által elhatározott osztalékot.
Egyértelműsített tevékenységi körök
A gyakorlatban a SZIT törvény által meghatározott tevékenységi körök több értelmezési kérdést vetettek fel, úgymint, hogy a SZIT-ek valamint a projekttársaságaik végezhetnek-e klasszikus ingatlanfejlesztői tevékenységet. A gyakorlat azt az értelmezést fogadta el, hogy a SZIT-ek folytathatnak ingatlanfejlesztést, vagyis lehetőség van arra, hogy a SZIT biztosítsa az ingatlant és az épület felépítéséhez szükséges pénzügyi forrásokat, a kivitelezést azonban más társaság végezze el. A törvénymódosítás eloszlatja a korábbi értelmezési kérdéseket és a SZIT-ek a piaci gyakorlatnak megfelelően fejleszthetnek ingatlant.
Bővül a kibocsátható részvényfajták köre
A hatályos szabályozás szerint a SZIT-ek kizárólag törzsrészvényt, valamint dolgozói részvényt bocsáthatnak ki. A módosításnak köszönhetően ezentúl a SZIT-ek elsőbbségi részvényeket (az osztalékelsőbbségi és a vétójogot biztosító szavazatelsőbbségi részvény kivételével) is kibocsáthatnak majd. Ezzel a jogalkotó lehetővé tette, hogy a Ptk. által biztosított korlátokon belül a főrészvényesek akár szavazatelsőbbségi részvénnyel is rendelkezzenek, ezzel biztosítva számukra a SZIT irányítását, és lehetővé téve hogy a részvények minél nagyobb hányada kerüljön a közkézhányadba tartozó részvényesek kezébe.
Mindemellett megjegyezzük, hogy korábban a SZIT-ek a dolgozói részvények között osztalékelsőbbségi részvényt is kibocsáthattak. Az új módosítással ez a lehetőség megszűnik, dolgozói részvények sem biztosíthatnak osztalékelsőbbséget.
„Az új szabályoknak köszönhetően a SZIT előírások még inkább összhangba kerültek a piaci elvárásokkal, a gyakorlat által felvetett kérdéseket a jogalkotó tisztázta, ezáltal is vonzóbbá téve ezt a befeketési formát. Az új szabályok alapján arra számítunk, hogy egyre több SZIT alakul, ezzel további tőkét bevonva az ingatlanszektorba” – mondta el dr. Erdős Gábor, a Deloitte Legal irodavezető ügyvédje.
