2018. március 24. szombat, 10:45
lakásvásárlás, befektetés, Otthon Centrum
Hosszú távú bérbeadásnál a megtérülés szempontjából azok a kerületek és városok a legvonzóbbak, ahol magas albérleti díjak és értéknövekedés mellett lehet kedvező áron lakást venni. Az Otthon Centrum szakértői szerint ilyen Budapesten többek között az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület, míg vidéken Debrecen, Kecskemét és Sopron mellett Szolnok és Tatabánya is versenyképes hozammal kecsegteti a lakásbefektetőket.

A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok 3–10 százalék között vannak.

Ha az értéknövekedést is figyelembe vesszük Budapest belső részén 9,5–13 százalék hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben 10 százalék feletti hozammal számolhatunk (pl. a X. vagy a XVIII. kerületben). (Mivel a múltbeli tendenciák korlátlan ideig való fennmaradására nincs garancia, a számításoknál az elmúlt 3 év átlagos árnövekedésének csak töredékével számoltunk a hozamok kalkulációja során.)

Közel 9 százalék a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is. Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.

A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok közül Győr kivételével mindenütt 10 százalék feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja a befektetőknek. (Olyan városok kerültek a vizsgálatba, ahol az elmúlt három év során releváns mennyiségű tranzakció adataival rendelkezik az Otthon Centrum, mind az adásvételek, mind a lakásbérlet tekintetében.)

Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, az Otthon Centrum által megkötött adás-vételi és bérleti szerződések alapján akár 15 százalékos hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találunk eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal számolhatunk. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10 százalék feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.

A lakásárak növekedése már rövid távon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8–17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Az Otthon Centrum szerint az országos átlagnál lényegesen magasabb árnövekedés volt mérhető a fővárosban és a megyei jogú városok jó részében.

Három év alatt 50 százalékos vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben. A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30 százalékkal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.

Ugyanez igaz az épülő projektekre is: aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10–30 százalék értéknövekedést realizálhat új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát. Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.

Egy 25 milliós ingatlan esetében, ha csak 10 százalékkal nő a vételár a projekt meghirdetése és befejezése között (+2,5 millió forint) és az induláskor fizetett foglaló és első részletfizetés a teljes vételár 20 százaléka, akkor gyakorlatilag 5 millió forint befektetéssel másfél év alatt 2,5 millió profit realizálható. Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, kockázatos: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.


Cég és szolgáltatás kereső
Twitter megosztás Google+ megosztás
A szerkesztő ajánlja