Az idei első félévben csaknem annyi lakás cserélt gazdát Magyarországon, mint az elmúlt időszakban egy-egy teljes évben. Budapesten használt lakásból elsősorban a 10-25 millió, míg új építésűből a 20-40 millió forint közöttieket vitték. Vidéken az előbbi körben az átlagár 11 millió, az utóbbiban 15-25 millió forint között volt.
Az idei első félévben az Otthon Centrum adatai szerint mintegy 60-70 ezer lakás cserélt gazdát Magyarországon, az ingatlantanácsadó elemzési vezetője, Soóki-Tóth Gábor szerint pedig az év végéig összesen 140-160 ezer adás-vételre és mintegy 10 ezer új lakás átadására lehet számítani. Ez még mindig jóval kevesebb, mint a válság előtti években, ugyanakkor jelentős előrelépést jelent az utóbbi időszak adataihoz képest.
Magyarországon 2003-ban több mint 270 ezer adásvételi szerződést kötöttek, ez a hazai lakásállomány 6,59 százalékát érintette. Ezzel szemben 2009-2013 között az éves tranzakciószám alig érte el a 90 ezret. A fordulópontot 2014 jelentette, amikor ez a mutatószám ismét emelkedésnek indult és az év végére meghaladta a 110 ezret, a teljes lakásállomány mindössze 2,6 százalékát.
Lakás eladások száma (2015-ben, ezer lakosra vetítve)
Tavaly 134 ezer lakást adtak el, ebből Budapesten több mint 40 ezer cserélt gazdát. Területi eloszlás tekintetében, ezer lakosra vetítve járásonként 5-51 tranzakció volt tavaly, tehát a legtöbb és a legkevesebb fajlagos tranzakciószám között tízszeres volt a különbség. Budapesten a VII. kerüleében volt a legmagasabb a lakástranzakciók fajlagos száma, ám ettől nem sokkal maradt el a VI. kerület sem. Némileg alacsonyabb értékkel (40 tranzakció/ezer lakos) az V. és VIII. kerületben is átlagon felüli volt a lakásforgalom népességszámhoz viszonyított értéke. A tíz legmagasabb értéket egyébként szintén fővárosi kerületek érték el.
A fővároson kívül a legmagasabb érték Szegedre volt jellemző, ám a 19 tranzakció/ezer lakos jelentősen elmarad a fővárosi értékektől. Magasabb érték volt jellemző még megyei jogú városokat tartalmazó járások többségére is. A legalacsonyabb értékek a funkcionális értelemben városhiányos, valamint társadalmi-gazdasági értelemben kedvezőtlen helyzetű járásokra volt jellemző. A tíz legalacsonyabb értékkel rendelkező járás fele Borsod-Abaúj Zemplén megyében található.
Ezeket a lakásokat keresik a leginkább
Idén a Budapesten értékesített használt ingatlanok egy jelentős részét 10-25 millió forint és 30-60 négyzetméter nettó alapterület sávban értékesítették. A nagyobb alapterületű ingatlanok adás-vétele főként a külső kerületekben volt jellemző, míg a Belváros kedvezőbb részein a vételár bőven 25 millió forint felett alakult. Soóki-Tóth Gábor szerint az újépítésű ingatlanok idén tömegesen 20-40 millió forint közötti értékben keltek el a fővárosban, de nem ritka az ennél magasabb értékű ingatlanok vásárlása sem.
Pest megyében már néhány millió forinttól lehetett használt ingatlant vásárolni. Az adásvételek jellemzően 5-20 millió forint közötti ár-tartományban sűrűsödtek, mely ingatlanok alapterülete széles határok között (30-100 négyzetméter) között változott. Ennél alacsonyabb értékű ingatlanok adás-vétele főként Cegléd környékén volt jellemző, míg a fővárosi agglomeráció nyugati részén a Budapesthez közel fekvő települések ingatlanaira magasabb árszinten keltek el. Pest megyében az új építésű lakóingatlan adás-vételek ár-tartománya 20-30 millió forint körül volt. Az értékesített ingatlanok nettó alapterülete jellemzően 50-100 négyzetméter közé esett, közöttük egyaránt voltak családi házak és társasházi lakások.
Vidéken a használt ingatlanok átlagos vételársávja 11 millió forint volt 2016 első félévében, mely érték jóval alacsonyabb, mint a fent említett fővárosi vagy Pest megyei adat. Jellemzően 3-15 millió forint között történt a legtöbb adás-vétel. Az említett érték főként a nagyvárosokban és a Balaton parton volt kissé magasabb és elérte a 20 millió forintot, ugyanakkor a vidéki ingatlanok 90 százalékát 20 millió forintos értékhatár alatt értékesítették. Az eladott ingatlanok mérete nagyon változatos volt az egyes mérettartományokban. A nagyobb vidéki városok kedvezőbb belvárosi lakásai és a kistelepülések nagy alapterülettel rendelkező családi házai egyaránt előfordultak ugyanabban az ár-sávban. Új ingatlanokat főként a városokban értékesítettek nagyobb számban. A legtöbb új ingatlan adásvétel a 15-25 millió forint ár-tartományban történt, az értékesített lakások alapterülete 40-100 négyzetméter volt.
Jövőre már jobban bővül a kínálat
Míg 2004-ben közel 44 ezer lakást adtak át Magyarországon, addig 2015-ben mindössze 7612 épült, ebből 1929 lakás a fővárosban. Az idei év első felében országosan 3400 új lakás épült, melyből Budapesten közel ezer. 2016 két negyedévének összehasonlításában a második negyedévben felépült lakások száma 40 százalékkal haladta meg az első negyedévben felépültek számát, továbbá a féléves adat 10 százalékkal haladta meg az előző év ugyanezen időszakában mért értéket. Idén több, mint 13 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki, ami meghaladja a tavaly egész évben kiadott építési engedélyek számát. A három vagy több lakásos épületekre kiadott építési engedélyek száma a fővárosban megközelíti a háromszázat az elmúlt másfél év összesített statisztikája szerint. Budapesten az építési engedélyek száma különösen az elmúlt fél évben ugrott meg. Ez alapján újépítésű lakások tömeges megjelenése 2017 első félévében várható a fővárosi ingatlanpiacon.
A fővárosban adták át a legtöbb, ezer lakást a KSH adatai szerint, ettől nem sokkal maradt el Nyugat-Dunántúl sem, ahol a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma az első félév statisztikái szerint meghaladta a 900-at. Pest megyében több, mint ötszáz lakás épült. Az említett három térségben adták át a lakások több mint két-harmadát. 2013 óta a Közép-Magyarországi és Nyugat-Dunántúli régió részesedése az épített lakások számából 10 százalékkal nőtt, vagyis fokozódott a lakásépítés országon belüli területi koncentrációja az elmúlt 3 évben. A kiadott építési engedélyek alapján szintén az említett két régió a legerősebb, ám együttes részesedésük nem éri el az 50 százalékot. Úgy tűnik, hogy bár szándék új lakások építésére az ország más részein is van, de az építési engedélyt kapott lakásoknak csak kisebb része valósul meg.
Nagyot ugrottak az árak
Az Otthon Centrum adatai alapján a megyei jogú városokban és főváros kerületeiben a használt téglaépítésű társasházak fajlagos áraiban átlagosan 20-30 százalékos áremelkedés történt 2015 ugyanezen időszakához képest. Legnagyobb mértékben a főváros belső kerületei drágultak. Az V. és a VIII. kerületben 40 százalékkal emelkedtek a lakásárak, míg néhány százalékkal magasabb árnövekedés volt jellemző a VII. és IX. kerületben. A VI. kerületben is 30 százalékot meghaladó mértékű növekedést regisztrált az Otthon Centrum 2015. első félévéhez képest. A budai kerületekben a társasházak 20-30 százalékkal drágultak egy év alatt. A külső pesti kerületekben az áremelkedés mértéke 15-25 százalék körül alakult 2015 ugyanezen időszakához képest.
A vidéki városok többségében átlagos vagy átlag alatti áremelkedés jellemezte a használt tégla lakások fajlagos árait. Egyedül Szeged esetében volt tapasztalható kicsivel 30 százalék fölötti árnövekedés 2015. első félév átlagához képest. A 100 ezer főnél népesebb városaink esetében, így pl. Székesfehérváron, Győrben, Kecskeméten nem érte el az áremelkedés mértéke a 20 százalékot.
2016 első félévében regisztrált átlagos fajlagos (egy négyzetméterre vetített) árak tekintetében is hasonló törések figyelhetőek meg. 500 ezer forint nlgyzetméterárat meghaladó árszint jellemző a főváros V. és VI. kerületében, illetve Buda hegyvidéki városrészeiben. A főváros kerületinek többségében 300-500 ezer forint árfekvés a mértékadó, aminél néhány közlekedésileg, közbiztonságilag periférián lévő kerületben tapasztalhatóak alacsonyabb árak. A vidéki városokban kapható használt társasházak árai nem emelkednek 300 ezer forint fölé négyzetméterenként és az említett árszintet leginkább Debrecen, Győr és Sopron közelíti meg. A vidéki megyei jogú városok többségében 150-250 ezer forintos árfekvés mértékadó, melynél Tatabányán és Miskolcon érzékelhető alacsonyabb árak 2016 első felében.
A panellakások áraira átlagosan 20 százalék árnövekedés volt jellemző 2015. ugyanezen időszakához képest. Ez az érték a fővárosban magasabb, míg a vidék városokban alacsonyabb. Az árak leginkább néhány budapesti kerületben (X., XV. és XIII.) és Békéscsabán nőttek, ahol 30-50 százalékkal emelkedetek a panellakások árai a tavalyi év ugyanezen időszakához képest. Nem történt változás viszont számos megyeszékhelyen a panellakások átlagos árát tekintve, így többek között Győrben, Sopronban, Szolnokon, Nyíregyházán és Egerben sem tapasztalt áremelkedést az Otthon Centrum egy év távlatában.
A négyzetméterárakban a téglalakásokkal megegyezően a fővárosi panelekre magasabb árak jellemzőek, mint vidéken. A legkedveltebb XIII., XI. és XIV. kerületekben négyzetméterenként 300 ezer forint feletti fajlagos árak jellemzőek. A többi kerületben 250-300 ezer forint az átlagos árszint, ennél csak a XVIII. és XXI. kerületek panellakásai némileg olcsóbbak. A vidéki városok árszintje ennél is alacsonyabb és egyedül Győr és Sopron panellakásai közelíti meg négyzetméterenként a 250 ezer forintot. Legolcsóbban Egerben, Miskolcon és Szolnok lehet panellelakáshoz jutni, ahol a fajlagos árszint kicsivel magasabb, mint 100 ezer forint.
A használt családi házak esetében nem rajzolódik ki egyértelmű trend. Budapesten főként a pesti külső kerületekben 10-20 százalékal nőttek a családi házak átlagos négyzetméterárai. Ennél valamivel nagyobb mértékű árnövekedés volt a XI. kerületben és Kecskeméten. A vidéki megyei jogú városokban tíz százalék alatt maradt az áremelkedés mértéke, azonban Pécsett, Székesfehérváron, Szombathelyen, Nyíregyházán, Szekszárdon nem volt tapasztalható emelkedés a használt családi házak átlagos fajlagos árában. A főváros II. XI. és XII. kerületében a legmagasabb az átlagár: 400-500 ezer forint négyzetméterenként. A többi kerületben és a vidéki városok közül Sopronban és Szegeden és Debrecenben a 200-300 ezer forintos árfekvés volt az átlagos, míg a vidéki városok többségében 100-200 ezer forint átlagáron lehetett használt családi házak négyzetméterét venni 2016 első félévében. Az Otthon Centrum adatai alapján Békéscsaba és Zalaegerszeg kínálja a legkedvezőbb vételi lehetőséget annak, aki családi házra vágyik.
Az új építésű lakások esetében a legnagyobb mértékű, 40 százalékos mértékű drágulás a fővárosi XI. és III. kerületben volt tapasztalható 2016 első félévében az előző év azonos időszakához viszonyítva. Az új lakás állománnyal jelentősen bővült XIII. kerületben is közel 10 százalékkal nőttek az ingatlan árak, míg Sopronban és Szombathelyen 20 százalékos drágulás volt tapasztalható egy év távlatában, míg Győrben nem emelkedett az új lakások átlagos árszintje.
Az újépítésű lakások négyzetméteráraiban jelentős különbség van a fővárosi és a vidéki városok között. Budapest belvárosi kerületeiben (és a budai II. kerületben) 500 ezer forint és ezt meghaladó négyzetméterár jellemzi az új építésű ingatlanokat. Ezzel szemben vidéken a legdrágább Sopronban 400 ezer forint alatti, míg a többi városban a 300 ezer forintot sem éri el az átlagos négyzetméterár.
