Új Ptk.: az építésben dolgozókat érintő legfontosabb változások – II. rész

Dr. Bányai Judit cikkének első része itt olvasható.

A 8 könyvből álló új Polgári Törvénykönyv VI – Kötelmi jog c. kötetének változásai közül elsőként – az új kódex helyeire utalva – a legfontosabb, építésben használatos egyes szerződésekre vonatkozó változásokat nézzük át. 

Az új Polgári Törvénykönyv tárgyalási rendjét követve a [szögletes zárójelben] található utalások az új Ptk. helyeire utalnak. (Konkrét kivitelezéssel kapcsolatosan pl. az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet és a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet tartalmaz előírásokat.)

I. A vállalkozási típusú szerződések (megrendelő–vállalkozó)

Az építésnél a szerződések valamely eredmény létrehozására irányulnak, többnyire tervek és annak alapján épületek jönnek létre, ezért főként vállalkozói szerződéseket kötnek. Míg korábban a munka gazdaságos elvégzése mellett a vállalkozótól a gyorsaságot követelte meg a régi Ptk., az új a határidőre teljesítést, továbbá a biztonságos és szakszerű befejezést követeli meg [6:239.§ (1)].

Elállás–felmondás

Pontosabb lett, mikortól váltja fel az elállás jogát a felmondás joga [6:249.§ (1)] A szerződés teljesítésének megkezdése előtt bármikor elállhat a megrendelő, ezt követően azonban azt csak felmondhatja. Mindkét esetben az okozott kárért nem kártérítés, hanem kártalanítás illeti meg, ami azonban nem haladhatja meg a vállalkozói díjat [6:249.§ (2)]

Átadás-átvétel

A korábbi Ptk-val szemben, most konkrétan rögzítésre került, hogy mikor teljesít határidőben a vállalkozó. Akkor, ha megkezdődik az átadás-átvételt a szerződésben rögzített teljesítési határidőn belül, de nem kell annak befejeződnie ugyanezen határidőn belül [6:247.§ (2)].  A mű átvétele nem tagadható meg olyan hiba miatt, amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot [6:247.§ (3)]. Amennyiben nem folytatják le az átadás-átvételi eljárást, a tényleges birtokbavétel alapján beállnak a teljesítés joghatásai [6:247.§ (4)]. A mű tulajdonjogának átruházása annak átadásával, az ellenérték megfizetésével történik, amennyiben az része a vállalkozó szerződésszerű teljesítéséhez [6:247.§ (5)]

Vállalkozói díj

A felek átalánydíjban is megállapodhatnak tételes elszámolás helyett, ilyenkor azon felül a vállalkozó a pótmunka (utólag megrendelt, főként tervmódosítás miatt szükségessé váló munka, [6:244.§ (1)]) ellenértékét igen, a többletmunkának (az a munka, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg [6:244.§ (1)]) csak azt a részét követelheti, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható   [6:245.§ (1)].  A pótmunka és a többletmunka esetén is az a feltétel, hogy csak akkor kötelező annak elvégzése, amennyiben a vállalkozó/kivitelező feladatát nem teszi aránytalanul terhesebbé tételes elszámolás esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult [6:245.§ (2)]. Az új kódex bevezeti a vállalkozó költségeinek, díjazásának biztosítására szolgáló törvényes zálogjogot [6:24.§]

Tervezési szerződés (megrendelő–vállalkozó)

Az új kódex nemcsak a tervezőmunkát, a tervdokumentáció elkészítését, hanem annak átadását is a tervezési szerződés fogalmi elemévé teszi [6:251.§ (1)]. Rögzíti a tervdokumentációval szemben támasztott követelményeket: műszakilag kivitelezhető, gazdaságos és célszerű megoldásokat tartalmazónak és alkalmasnak kell lennie a megrendelő felismerhető, a felhasználás céljából következő igényeinek kielégítésére [6:251.§ (2)]. A régi Ptk. a hibás teljesítésből eredő jogok érvényesítésének kezdetét, az új Ptk. a határidő lejártát szabályozza, hogy még időben felléphessen a megrendelő [6:245.§ (2)].

Kivitelezési (régen építési és külön szerelési) szerződés (megrendelő–kivitelező)

A kivitelező nemcsak építési-szerelési munka elvégzésére, hanem az új szabályozás rögzíti, hogy annak átadására is köteles, mely utóbbi  a szolgáltatás része [6:252.§ (1)]. Az új Ptk. rögzíti, hogy a megrendelő kötelezettsége a tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése, [6:252.§ (2)] míg a kivitelező köteles a kapott tervdokumentációt – még a szerződéskötés előtt megvizsgálni és figyelmeztetni a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira. Amennyiben azok a kivitelezés folyamán válnak felismerhetővé, akkor késedelem nélkül köteles erről tájékoztatni a megrendelőt [6:252.§ (3)].

II. A megbízási típusú szerződések (megbízó–megbízott)

A Megbízási szerződésnek nem része az eredmény, a megbízott csupán a feladat ellátására köteles [6:272.§]. Előfordulhat pl., hogy szakértői feladatot kell ellátni, amelynek során ugyan meg kell felelni a szakma szabályainak, de az elvégzett munka során nem keletkezik tényleges eredmény. Az új Ptk. a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítása következményeként már nem csak a megbízott figyelmeztetési kötelezettségét, és  az utasításból eredő károk megbízó általi viselését szabályozza, hanem lehetővé teszi a megbízott elállását is a szerződéstől, vagy hogy felmondja a szerződést [6:273.§ (3)].  Kötelezővé teszi az új kódex a megbízott számára az utasítás teljesítésének megtagadását, ha az nemcsak célszerűtlen vagy szakszerűtlen, hanem végrehajtása jogszabályt vagy hatósági határozatot sértene, továbbá ha mások személyét vagy vagyonát veszélyeztetné. [6:273.§ (3)]  Akkor is megtagadhatja a megbízott az utasítás teljesítését, ha biztosítékhoz kötötte a teljesítést és a megbízó nem adott megfelelő biztosítékot [6:252.§ (3)]. Amennyiben a megbízás teljesítéséhez jognyilatkozat is szükséges, akkor azt a megbízási szerződés magában foglalja [6:274.§] Új elem, hogy a költségeket a megbízott előlegzi [6:276.§ (3)].

Felmondás

Mindkét fél jogosult a szerződés felmondására az ezzel okozott kár megtérítése mellett [6:278.§ (1-2)] A megbízottat csak akkor terheli kártérítési kötelezettség, ha alkalmatlan időben mondta fel a szerződést. Mindkét fél esetében megszünteti a kártérítési kötelezettséget a másik fél szerződésszegése [6:278.§ (2-3)].

dr. Bányai Judit
ügyvéd–építészmérnök
iLex Systems Zrt. együttműködő partner
kérdések/észrevételek: ilex@ilexsystems.com