A Vállalkozói Tudástár új szakértői cikkében a társasházakra vonatkozó, a 2019. január 1-től hatályos jogszabályi változásokkal összefüggő ingatlan-nyilvántartási teendőkre hívja fel a figyelmet Soósné dr. Gáspár Gabriella ügyvéd.
Már többször írtunk a 2019 január 1-től várhatóan bekövetkező változásokról, hogy a közös képviselőket, intéző bizottsági elnököket fel kell majd tüntetni az ingatlan-nyilvántartásban a társasházak törzslapján. Az előrelátó közös képviselők már elkezdtek felkészülni erre a feladatra. Ekkor azonban szembesülhetnek sok ingatlan-nyilvántartási pontatlansággal, amiket érdemes kijavíttatni.
Jogtörténetileg 1990 előtt Magyarországon minden földterület állami tulajdonban volt, ezért a nagy lakótelep építések idején állami földekre építették fel a lakóházak többségét, amelyeket a megépült lakásszövetkezetek és társasházak tartós földhasználatába adták. Ugyanez igaz volt a tanácsi bérlakás építésekre is, csak ott annyiban volt más a helyzet, hogy az állam tulajdonában lévő földre felépült házak tanácsi kezelésbe kerültek, kezelői jog került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Az 1990-es évek közepén azonban a tanácsi bérlakások értékesítésének megindulásával rendezni kellett a tulajdoni viszonyokat is, és lehetővé vált, hogy a földterületet ingyenesen társasházi vagy lakásszövetkezeti tulajdonba adják. Ennek ingatlan-nyilvántartási rendezése egy egyszerű kérelemmel történt, viszonylag gyorsan átvezetésre került. Sajnos a mai napig is van néhány földterület, amely tévedésből vagy kérelem hiányában kimaradt ebből az ingatlan rendezésből, és jelenleg is rendezetlen jogállású ingatlannak számít. A közös képviselőknek tehát, amikor a januári felkészülésnél ellenőrzik a társasház törzslapját, először azt kell megvizsgálniuk, hogy a házhoz tartozó telek (amely a törzslapon szerepel) tulajdonjoga a társasházé, lakásszövetkezeté-e vagy kimaradt véletlenül a telekviszonyok tisztázásából. Pótlólag is be lehet adni kérelmet ennek rendezésére (minta a mellékletben). A telek rendezettsége esetén nincs akadálya a társasházi törzslapok áttekintésének, szükség esetén kijavíttatásának.
A társasházi törzslap több részből áll, az ingatlant nyilvántartó kormányhivatal feltünteti, hogy melyik településen (pl Budapest), melyik kerületben (pl. I. kerület), és belterületen van-e az adott ingatlan. Azon feltüntetésre kerül a társasház helyrajzi száma (hrsz). Az első fontos közös képviselői feladat, hogy az alapító okiratban szereplő helyrajzi szám egyezik-e a törzslapon szereplő helyrajzi számmal. Gyakran évekkel ezelőtt egy vagy két szám az alapító okiratban elírásra került, és ez a társasház figyelmét, mivel alapító okirat módosítás hiányában ennek ellenőrzésére nem volt szükség, az ingatlan természetbeni címe (település, utca, házszám) pedig egyezett. Ez a januári változásokra is tekintettel azért sürgősen javítandó adat, mert a közös képviselő feljegyzését el fogják utasítani, ha hibás helyrajzi számra nyújtják be a kérelmet. Még van idő összehívni egy közgyűlést, ahol szükség esetén eljárnak az alapító okirat pontosítása, módosítása kérdésében.
A törzslap fontos adata, hogy az adott helyrajzi szám melyik címen található természetben (pl. kerület irányítószáma, Budapest, utca, házszám). Kisebb adateltérések szoktak abból adódni, ha a társasház közösség úgy tudja, hogy a házuk címe utca, miközben az ingatlan-nyilvántartásban az útként került feltüntetésre, vagy fordítva. Ekkor javítani kell az alapító okirat e részét, ha eltérés van az ingatlan-nyilvántartási adattól.
Előfordult az ingatlan-nyilvántartás felülvizsgálata során olyan hiba is, amikor egy több lépcsőházból álló társasház esetén az egyik lépcsőház száma lemaradt a tulajdoni lapról. (Korábban pl. Egyes utca 1-4. volt a ház címe, az ingatlan-nyilvántartási adatok felülvizsgálata során azonban gépelési hibából, vagy más okból már – tévesen – úgy került feltüntetésre a ház címe, hogy Egyes utca 1, 2, 4. Azaz a 3 szám kimaradt.) Ezt a téves adatot a jelenlegi szabályok szerint nem az ingatlan-nyilvántartáshoz benyújtott kérelemmel lehet javítani, hanem a fővárosi kerületi (vagy települési) jegyzőhöz kell kérelemmel fordulni. Bármilyen nyilvánvaló az elütési hiba, magától nem vezetik át a javítást, a kérelem mielőbbi benyújtása indokolt, hogy a majd meghozandó közgyűlési határozatban és az ingatlan nyilvántartásban szereplő helyrajzi szám mellett az ingatlan természetben címe is egyezzen. (Minta a társasház által jegyzőhöz benyújtandó kérelemre: ilex-iratminta.hu) Ilyenkor a jegyző esetleg helyszíni szemlén is ellenőrizheti, hogy a természetben hogyan léteznek a házak. Szükség esetén a jegyző hatósági bizonyítványt is kiállíthat az ingatlan pontos (természetbeni) címéről, amennyiben az egyezik az alaptérképpel.
Az ingatlan adatai között feltüntetésre kerül az ingatlan elnevezése, ez általában „kivett lakóház, udvar”. Ha ez van feltüntetve a tulajdoni lapon, akkor minden rendben van, mert ez azt mutatja, hogy a korábban más művelési ágból (pl. szántóból) kivették az ingatlant, és megépült rá a lakóház, ami feltüntetésre is került az ingatlan-nyilvántartási alaptérképen is, jogilag létezik a ház. Ha kiderül, hogy még kivett beépítetlen terület van feltüntetve, az rossz. A közös képviselőnek gyorsan intézkedni kell, mert ekkor a lakóház építés ténye nem került átvezetésre az ingatlan-nyilvántartáson, aminek oka a társasházi alapító okirat bejegyzése iránti kérelem elutasítása, amiről esetleg a lakástulajdonosok nem is tudnak, mivel ők évekkel ezelőtt aláírták az alapító okiratot. Ilyen az üres telkekre épült, új építésű házaknál fordulhat elő, a régi fővárosi bérházak elidegenítésekor ugyanis a korábbi tanácsi apparátus ezeket a kérdéseket rendezte. Feltüntetésre kerül az ingatlan térmértéke is, azaz, hogy hány négyzetméter a ház területe. (pl. 916 m2) Sokadszor ismétlem, hogy az alapító okirattal való pontos egyezés milyen kiemelt jelentőséggel bír ennél az adatnál is, tehát át kell tekinteni azt ebből a szempontból is.
A törzslap 3. pontjában kerül feltüntetésre, hogy társasházról beszélünk, ez mindössze egyetlen szó. Látjuk, hogy mire eljutottunk a ház jogi formájához, már mennyi adatot kellett ellenőrizniük a közös képviselőknek, és szükség esetén intézkedniük a hibás adatok vagy ingatlan-nyilvántartási vagy alapító okiratban történő javítása iránt. Feltüntetésre kerül a 3. pontban az alapító okiratot bejegyző földhivatali (ingatlan-nyilvántartási) határozat sorszáma is a törzslapon, itt leggyakrabban egy 1990-es évekből származó számmal fognak találkozni a társasház tulajdonosok, mivel akkor rendezték az első nagy hullámban az ingatlan-nyilvántartást, ekkor voltak nagy lakás értékesítések, ahol a korábbi tanácsi bérházból társasházat kellett alapítani. Itt bejegyzésre kerül a társasház lényege is akként, hogy „A földrészlethez tartoznak az alapító okirat szerint közös tulajdonban álló berendezések és helyiségek.” Az alapító okiratban ezek rendszerint a liftek, a lépcsőházak, esetleg pincék stb.
A tulajdoni lap II. részén a tulajdonos adatait szokták feltüntetni, itt a törzslapon a társasház tulajdon kifejezésnek kell szerepelnie. Ha az alapítás óta semmilyen változás nem történt a társasházban, akkor ez 1. sorszámmal szerepel. Minden egyes módosítás a következő sorszámot kapja. Ilyenkor a gondos közös képviselő átvizsgálja, hogy melyik évben jegyezték be változást, mert azzal egyező dátumú földhivatali határozat szerepel a törzslapon. Ha azt tapasztalja, hogy esetleg egy alapító okiratmódosítás kimaradt, nem került átvezetésre az ingatlan-nyilvántartáson, akkor a kijavítás iránt intézkednie kell. (Pl. 1992-ben bejegyezték a társasházat, 1997-ben egy közös tulajdonú részt pl. pincét eladott a ház egy magánszemélynek, elfogadták az alapító okirat módosítást, de elfelejtették benyújtani az ingatlan-nyilvántartásba, vagy benyújtották, de valamilyen hiánypótlás nem teljesítése miatt a kérelmet elutasította a földhivatal, és a közös képviselő nem tud róla.)
A társasházi törzslap II részén ilyenkor 0/0 tulajdoni hányad szerepel, bejegyzésre kerül azonban az a mondat, hogy „A tulajdonjogot a 11111/0/A/1-20.sz. külön lapok tartalmazzák.” Ezt általában mindenki ismeri, ezek a külön lapok a társasházi lakások tulajdoni lapjai. Azt itt ellenőrizendő adat az, hogy megfelelő számú lakás került-e feltüntetésre (ez az A betű utáni szám). Ugyanis ha 20 lakás van a házban, akkor 20 számmal kell végződnie a felsorolásnak. Itt figyelni kell azokra a közös tulajdon eladásából kialakított lakás ingatlanokra (pl. ilyenek kerültek Budapest belvárosában kialakításra a tetőtérben), amelyeknek új külön lapot kellett volna nyitni a használatba vételi engedély jogerőre emelkedését követően. Ha kevesebb lakás szám van feltüntetve, akkor már az érintett lakástulajdonosoknak a közös képviselővel együttműködve érdemes utánajárniuk annak, hogy az újonnan épült lakásuk feltüntetése miért maradt le.
A törzslap III. része eddig kihasználatlan volt, általában nem tartalmazott feljegyzést. 2019 május 1-ig valószínűleg ide kerülnek majd feljegyzésre (ha addig nem módosul a jogszabály) a közös képviselők adatai. A közös képviselők adatainak feltüntetése megkönnyíti majd a társasházzal való hatósági vagy egyéb kapcsolat felvételt. Ezen felül a külön tulajdonban álló lakások értékesítése során a közreműködő ügyvédek 2019-től nem csak egy lakás tulajdoni lapot ellenőriznek, hanem a társasház törzslapját is, hogy meggyőződjenek róla, jogilag rendben van a társasházi lakás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése.
Szerencsés esetben az így leellenőrzött társasházi törzslap rendben van. Amennyiben azonban a fentihez hasonló hibát talál valaki a törzslapon, akkor mielőbb adja be a kérelmet. 2019 májusban ugyanis európai parlamenti választások, ősszel pedig önkormányzati választások is lesznek. Mivel a választási körzetek kialakítása az utcatérkép alapján történik, ezért az az előírás, hogy az ingatlan-nyilvántartáson nem kerülhet átvezetésre a választások kiírását követően a választás befejezéséig utcanév vagy más változás. Ezért aki késlekedik az ingatlan-nyilvántartási adatok idei rendbetételével, az abba a helyzetbe is kerülhet, hogy majd csak 2019 júniusban tudja a rendezést megkezdeni, addig nem intéződik el a kérelme.
Tehát kedves közös képviselők, nem lehet várni, a januári felkészülés már elkezdődött. Ne maradjanak le, intézkedjenek!
Soósné dr. Gáspár Gabriella ügyvéd
iLex együttműködő partnere, Társasházi Divízió – vezető
kérdések/észrevételek: https://ilex-iratmintak.hu/kapcsolat/
Letölthető iratminták:
- minta a társasház által jegyzőhöz benyújtandó kérelemre
- kérelem-minta a rendezetlen jogállású társasház ingatlan rendezésére
