Míg 2014-ben csak a forgalom, addig 2015-ben már az árak is erőteljesen növekedtek az ingatlanpiacon. A januártól bevezetett lakásvásárlást ösztönző intézkedések hatására azonban idén már a lakásépítési kedv is visszatért.
A magyarországi lakáspiacon az öt éven keresztül regisztrált csökkenés és a 2014-ben mért csekély növekedés után 2015-ben 15 százalékos országos áremelkedést mutat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisát feldolgozó OTP lakóingatlan érték index. A nominális árszint a 2009-es értéket, a reálár pedig a 2010-es szintet közelíti. A forgalom nagyjából 15 százalékos bővülést mutat, de még így is ugyanennyivel elmarad a 2008-as szinttől. A fővárosi értéknövekedés 22 százalék körül alakult, míg a többi településen összességében 9-12 százalékos volt a drágulás. Ingatlantípusonként vizsgálva, az olcsó, de kiadásukat követően kiváló megtérülést biztosító lakótelepi lakások ára egy év alatt 21 százalékkal, a tégla lakásoké 19 százalékkal, míg az önálló házaké 10 százalékkal emelkedett.
Eltérő forgalmi adatok
A 2015-ös forgalom, annak ellenére, hogy 130 ezer feletti ingatlan cserélt gazdát, országosan nagyon eltérő adatokat mutat. Három megyében – Békés, Győr-Moson-Sopron és Heves – például a látványos 2014-es emelkedés után, tavaly már 6-13 százalék közötti visszaesés volt tapasztalható a forgalomban. Pest megyében ugyanakkor közel negyedével, míg Zalában, Baranyában és Csongrádban, valamint a fővárosban is 20 százalék felett növekedett az adásvételek száma. Budapesten ezzel negyvenezer fölé emelkedett a tranzakciószám.
A fővárosban egyébként csak egy kerület akad, a XI., ahol három százalékos visszaesés mérhető az előző évi, kiemelkedő, 55 százalékos növekedés után. Adás-vétel szempontjából a legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb tranzakciót itt regisztrálták. Ezt követi szorosan egymás után a XIV., VIII. és a VII. kerület. A lakásállományhoz viszonyítva a VII. kerület piaca pörgött legintenzívebben, ahol a 7,7 százalékos forgási sebesség mutató azt jelenti, hogy ott átlagosan kevesebb, mint 13 év alatt cserél gazdát egy ingatlan – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.
Amennyiben a fővárosi kerületek árváltozását figyeljük meg, kiderül, hogy a budapesti átlag (22 százalék) felett egyrészt a nagy lakótelepekkel rendelkező kerületekben (III., IV., X., XV., XVII.), másrészt a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületekben (V., VII., VI.), illetve a bel-budai I. kerületben drágultak egy év alatt a lakások. Olyan kerület tavaly nem volt, ahol csökkentek volna az ingatlanárak. Irányítószám-körzet szintjén vizsgálva, valamivel 50 százalék felett drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a VIII. kerület hagyományosan eddig legolcsóbb, Magdolna-negyed része. Kétségtelen, hogy piaci információk szerint ott egy újépítésű társasház eladott lakásai húzták fel az átlagárat. Ugyanakkor, ha ezt az utcát kivesszük az elemzésből, akkor is közel 40%-os lakásár-emelkedést mutat ez a körzet, s ezzel a Békásmegyeri lakótelep mögött áll a dobogón.
Székesfehérváron ötödével nőtt az átlagár
Az OTP Jelzálogbank szakértője szerint az eladási árakat tekintve vidéken is hasonló a tendencia, mint a fővárosban. Míg 2014-ben a tizenkilenc megye közül csak négyben nőtt, tavaly már egyedül csak Nógrádban csökkent minimálisan az eladott lakóingatlanok átlagára. Az országos átlag 15 százalék feletti volt a drágulás a főváros mellett Békés, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron és Vas megyében. A lista ellentétes végén Nógrád előtt Zala, Somogy és Heves állnak 6 százalék alatti értékekkel.
A megyeszékhelyek között Székesfehérvár áll az élen, itt 19 százalékos volt az áremelkedés. A 15 százalékos érték felett nőtt emellett Békéscsabán, Debrecenben, Szombathelyen, Veszprémben és Tatabányán az eladott lakóingatlanok átlagára. Salgótarján az egyetlen olyan nagyváros, ahol 2,7 százalékal csökkentek az árak. A látványos pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelműen a forgalom jelentős részét adó lakótelepi lakások átlag feletti drágulására vezethető vissza.
Már Debrecenben is 200 ezer forint felett az átlagár
A tavalyi árváltozások során kialakult négyzetméterre vetített átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: a megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, négyzetméterenként 234 ezer forintos átlagárral. Nyugati határmegyénk 15 százalékot meghaladó áremelkedésével ráadásul tovább növelte árelőnyét a sorrendben következő Somogy és Pest megyéhez képest. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg – sorolja Valkó Dávid. A legolcsóbb átlagár hagyományosan Nógrád megyére jellemző, valamivel négyzetméterenként 70 ezer forint feletti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt. A legdrágább megyeszékhely 2015-ben is Győr volt négyzetméterenként 244 ezer forinttal, s tavaly már Debrecenben is átlépte a 200 ezer forintot az átlagos négyzetméterenkénti árszint.
A fővárosban a nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 30 százalékos árnövekedés után az V. kerület továbbra is messze vezeti a budapesti árrangsort, közel 480 ezer forintos négyzetméterárral. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára csak kevéssel haladja meg a 400 ezer forintot. A 300 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI., XIII. és IX. kerületek jutottak. A statisztikák szerint a 200 ezer forint alatti árral rendelkező lakások zömében a XXIII., XXI. és XX. kerületekben találhatóak.
Idén robban az új lakások piaca
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint jelenleg egy ciklikus ingatlanpiaci válság fellendülési stádiumában járunk, amely – a kedvezőtlenebb demográfiai folyamatok kivételével – szépen párhuzamba állítható az ezredforduló lakáspiaci történéseivel, amikor is a hosszabb recessziót követően a már önmagától is élénkülő keresletre állami kamattámogatott hitel és szocpol formájában komoly állami ösztönzők érkeztek. Ezek az eszközök 2016-ban a családok otthonteremtési kedvezményének (csok) bővítése, az új lakások áfájának csökkentése, valamint a magánépítkezések esetén az áfa-visszatérítésének lehetősége formájában jelentek meg. Az intézkedések piaci hatásai – noha a csok-ra jogosultak egyelőre inkább csak érdeklődő tömeget alkotnak, mivel a többség vásárlásai később realizálódnak – néhol már az idei év első hónapjaiban is látványosan megmutatkoztak az új lakások szegmensében.
Így például a beruházók előrehozták a lakásaik meghirdetését, s a nagyobb projektek esetében már hónapokkal az építési engedély megszerzése előtt regisztrálni lehet a még csak a tervezőasztalon létező lakásokra. Budapesten csak az idei első öt hónapban kb. 120 új, vagy korábban félbehagyott, de most újraindított lakásprojekt lakásait kezdték hirdetni; a válság idején másfél év alatt regisztrált ennyi új beruházást az OTP Jelzálogbank. A válság éveiben is építő kis számú beruházó mellett újra aktivizálódnak az elmúlt években „tetszhalott” kisebb-nagyobb cégek, valamint szép számmal várhatók új szereplőként – gyakran tapasztalatlan, s csak a piaci boom-ot meglovagolni szándékozó – piacra lépők is.
A budapesti tömegpiacon a valódi versenyhelyzet hozta árkorrekcióig (még egy-másfél évig biztosan) hozzá kell szokni a legkeresettebb kerületekben, így a IX. és a XIII. kerületben a négyzetméterár 500 ezer forint körüli/feletti, vagy a pesti belvárosban akár 8-900 ezer forintot elérő fajlagos árakhoz. Mindeközben a megyeszékhelyek többségében is egyre gyakrabban hármassal – a nyugati határ mentén akár négyessel – is kezdődhetnek az újépítésű lakások képzeletbeli négyzetméterenkénti árcédulái. A keresettebb megyeszékhelyeken (például Győr, Veszprém, Pécs) akár 30-50 százalékkal nőtt a jó fekvésű telkek árszintje, amiért gyakran a kisebb társasházat építők és a családi házat tervezők között verseny indult meg.
Összefoglalva tehát, ami biztos, hogy az újlakás-piac kínálati oldalának látványos megindulása látszik kirajzolódni. Ami a piac lufi jellegére, az építési minőséget firtató, az esetleges csődhullámra vonatkozó kérdéseket illeti, azokra viszont egyelőre nem lehet felelősséggel válaszolni. Valkó Dávid a piac egészéről összességében azt gondolja, hogy – előre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom emelkedő üteme a következő két-három évben mindenképpen kitarthat. Ennek során a tranzakciószám az idénre becsült 150 ezer után középtávon beállhat a válság előtti néhány év átlagának tekinthető 170-190 ezres intervallumba.
Az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után már idén egyszámjegyűre mérséklődhet, de a pozitív irány még évekig maradhat (az OTP Ingatlanpont eladásai az első negyedévben 9 százalékos emelkedést mutatnak a tavalyi teljes évhez képest). Ebben nem hoz változást a 2016-os módosítások összessége sem, hiszen az új lakások kereslete nem tud annyi vevőt elvonni a forgalom döntő részét adó használt lakás piacról, hogy ott árcsökkenés következzen be – ad előrejelzést az elemző.
