Hogyan teljesít a közép-európai régió, milyen jövőbeli pálya rajzolódik ki hazánk ingatlanpiaca előtt, folytatódik-e a lakásárak emelkedése, melyek a befektetésre ajánlott lokációk, milyen hatással van a vasárnapi zárva tartás és az e-kereskedelem terjedése Magyarország kereskedelmi ingatlanpiacára? – A november 24-i Portfolio Property Investment Forumon az ágazat szakértői ezeket a kérdéseket is körbejárták.
Európába visszatért az élet. Optimista hangulat és pozitív várakozások jellemezték a 2015-ös Portfolio Property Investment forumot. Az ingatlanpiaci tranzakciók volumene elérte a válság előtti szintet – igaz, ez elsősorban Nyugat-Európának köszönhető, Közép-Európának van még hova fejlődnie.
A tranzakciók tekintetében Magyarország a közép-európai régió 10 százalékát képviseli, ezzel egyelőre Csehország és Lengyelország mögött áll. Európai viszonylatban hazánk munkanélküliségi rátája egyre kedvezőbb képet fest (igaz ezt a közmunka program felfelé húzza), jól teljesítünk a kiskereskedelmi forgalom, a turizmus és a vendéglátás tekintetében, továbbá a GDP növekedési kilátásaink is jók. Probléma azonban, hogy az egy főre eső GDP rendkívül alacsony, márpedig az ingatlanpiac vevők nélkül nem működik.
Többek között ebből fakad, hogy országunk CDS-felára viszonylag magas, a magyar ingatlanpiaci hozamszintek – jelentős szóródás mellett – nagyok. Ezt erősíti a szereplők átláthatósági, kiszámíthatósági félelme is. A bankok figyelme fokozatosan a szállodai és irodaszektor felé terelődik. A régió és benne országunk piaca rendkívül heterogén, az egyes városokat érdemes külön-külön vizsgálni, hogy megbízható képet kapjunk a teljes szektorról – mondta Dános Pál, a KPMG munkatársa.
Jelenleg nem jellemzők a spekulatív fejlesztések: akkor épít valaki irodát, ha biztos bérlője van. A szereplők egyelőre kivárnak, nehéz eldönteni, hogy lassú emelkedés, vagy lassú csökkenés előtt áll-e a fejlesztési ágazat. Az állampapírok alacsony hozama miatt jelenleg igen vonzó az ingatlanpiac, azonban a külföldi tőke még mindig nem indult el hazánk felé. A bankok szívesebben finanszíroznak mint néhány éve, de még mindig csak a biztonságos (például biztos bérlővel rendelkező) projektek kaphatnak hitelt. Az egyes termékek közül jó lehetőség van a vidéki logisztikai beruházások, vagy a prémium irodai fejlesztések előtt. Bár Nyugat-Európában egyre növekszik az új ingatlanpiaci termékek (student house, service house) jelentősége, a hazai piacon ezekn a jövőben is marginális szerepet játszanak a szakértők szerint.
Jelenleg a legnagyobb kockázatot a kamatemelések jelentik. Ezen túl gondot okoz, hogy az országunkra jellemző nyílt végű alapok túlsúlya miatt veszélybe kerülhet a likviditás biztosítása, továbbá a döntéshozatalt – jellemzően a külföldi befektetőkét – nehezíti a politikai kockázat kezelése.
„A lakáspiac olyan, mint a foci: mindenki ért hozzá”
Azt, hogy az elmúlt években tapasztalható lakásár emelkedés folytatódik-e, vagy kipukkad, elsősorban a szereplők hite fogja eldönteni. Tagadhatatlan, hogy az évek óta elmaradó lakóházfejlesztések miatt erős túlkereslet van a piacon, aminek következtében az eladók jobb helyzetbe kerültek. A lakóingatlanok piaci dinamikája hosszú ciklusokból áll, hiszen miután az igények megjelennek, a fejlesztőknek legalább másfél-két évbe telik, mire kiszolgálják azokat. A vásárlók megjelenésének forgatókönyve többnyire a következő: az alacsony áru ingatlanokra először a gyorsan reagáló, szabad pénzeszközzel rendelkező befektetők „csapnak le”, őket követik a szintén szabad pénzzel rendelkező otthoncélú lakásvásárlók, majd a sort a bankhitelt igénybe vevő szereplők zárják. Jelenleg az látszik, hogy a kezdeti befektetői nyomás után kezdenek szaporodni a lakáscélú vásárlások: a szakértők szerint tehát a ciklus elején vagyunk és az új fejlesztések igazi korlátját már nem a kereslet jelenti, hanem a 27 százalékos áfakulcs.
Jelenleg hazánkban 1000 lakosonként mindössze 8,5 lakás épül, aminek elsődleges oka, hogy a lakásfejlesztés ára 20–30 százalékkal drágább, mint 2007-ben volt. A kormányzat felismerte a szektor problémáját és már tárgyal a módosításról. A szakértők szerint az áfacsökkentés biztos, a kérdés a mikor és mennyire (5 vagy 18 százalékot valószínűsítenek). Az alacsonyabb áfa következtében – a várakozások szerint – 6000 fölé nőhet az új lakások száma évente. Azon túl azonban, hogy a vásárlók nagyobb eséllyel találhatják majd meg álmaik otthonát, a lakásárak csökkenése erősen kérdéses, mert a fejlesztések és új projektek számának növekedésével – az építőipari szakmunkás- és vállalkozóhiány miatt – várhatóan a kivitelezés költsége is drasztikusan emelkedik majd.
„A vasárnapi kávét nem lehet szombaton meginni”
Borbély Gábor, a CBRE igazgatója szerint a kiskereskedelmi üzletágban, a globálisan terjeszkedő márkák gerincét adó közép- és luxuskategóriában a közép-európai régió vesztett vonzerejéből (a márkák szívesebben terjeszkednek Nyugat-Európában, vagy Ázsiában). Magyarországnak azonban igen sok előnye van: az alacsony brand penetráció, az itteni márkák kimagasló teljesítménye és a sok turista. Az elmúlt három évben 38 új márka jelent meg országunkban, ezek összesen 153 üzletet nyitottak (mintegy 53 ezer négyzetméteren). A márkák boltigénye 50 és 800 négyzetméter között szóródott (az átlag 265 négyzetméter volt). Érdekes tendencia, hogy a 2000-es évekkel ellentétben, napjainkban egyre jobban felértékelődik az utcai vásárlás, a luxusmárkák jellemzően csak a high-street helységeket keresik. A bevásárlóközpontokra a nagyobb, középkategóriás láncok boltjai és az egyre felértékelődő kiegészítő szolgáltatások (éttermek, mozi) jellemzőek.
Így látják a bérlők és a bérbe adók
A kiskereskedelmi szektorban megkerülhetetlen idei esemény a vasárnapi zárva tartás bevezetése. Utólag kijelenthető, hogy a kormány igen szerencsés időpontban vezette be az új szabályozást, mert a kiskereskedelmi forgalom dinamikus növekedése miatt az üzletek a tavalyi évnél így is jobb eredményeket produkálnak, és így kevéssé tudnak az intézkedés ellen érvelni. A fórumon a bérbeadók és bérlők egyaránt képviseltették magukat. A bérlők vegyesen nyilatkoztak a változásról: akadt, aki a kezdeti pánikhoz képest várakozáson felüli eredményekről számolt be, de volt olyan is, akinek forgalma – állítása szerint a kötelező zárva tartás hatására – jelentősen csökkent. Az új helyzetben a kereskedők többnyire csökkentették alkalmazottaik létszámát (15–30 százalékkal), ebből fakadóan csökkentek bérköltségeik, igyekeztek alacsonyabb bérleti díjakat kialkudni (ez szinte mindenhol kudarcba fulladt, néhol az egyéb bérleti kondíciókon sikerült javítani), továbbá megváltoztatták termékszerkezetüket, és nagyobb hangsúlyt fektettek a kommunikációra és marketingre.
A bérbeadók képviselői elmondták, hogy – bár a kereskedők közül nem mindenki készült föl a változásra – nem érte őket hidegzuhanyként a vasárnapi zárva tartás, hiszen előtte hosszasan konzultáltak a Nemzetgazdasági Minisztériummal és több módon próbálták megakadályozni az intézkedést. A szakma fellépése ebben egységes volt. A további kérdésekben azonban már komolyabb a vita: nehéz meghatározni például, hogy a négy adventi hétvégén túl melyik legyen az ötödik szabad vasárnap. A morális kérdéseket félretéve, az intézkedés ellen két fontos érv merül föl: az egyik a fogyasztókat ért kellemetlenség, a másik az elbocsátások (ezek egyike sem terheli azonban az üzemeltetőket).
Egyelőre úgy látszik, hogy a vásárlókat nem lehet átszoktatni a hétvégi vásárlásról a hétköznapokra, ebből az következik, hogy szombaton „megrohamozzák” a házakat, ami sok kényelmetlenséget okoz a vevőknek. Az alkalmazottak számának alakulásáról több statisztika jelent meg – ezeket valószínűleg nagyobb időtávlatban lehet majd pontosabban meghatározni – de a fórumon résztvevő szakértők szerint már most látható, hogy jelentős mennyiségű embert kellett elbocsátani. Arról, hogy a kereskedelmi ingatlanokra pontosan milyen hatással van a vasárnapi zárva tartás, igen nehéz pontos adatot mondani, mert nem tudhatjuk mi lett volna az intézkedés nélkül. A látogatottságot és a forgalmat egy sor más külső körülmény befolyásolja: az időjárástól kezdve, a vásárlói szokásokon át, a gazdasági tendenciákig. Jelenleg az látszik, hogy a kötelező zárva tartás nem csökkentette a házak teljesítményét (a tavalyi évhez képest növekedett), a látogatók számának alakulásában rendkívül nagy a szórás (persze itt is megjelenik az utcai boltok növekvő szerepe) és így nehezen tud a szakma érveket felállítani maga mellett, hiszen a forgalmi statisztikák nem támasztják alá problémájukat.
A bérleti díjak valószínűleg nem fognak csökkenni, hiszen állandó kapacitás mellett (plázastop) egyre több márka érkezik hazánkba, és a boltok forgalma nem esett vissza. Ráadásul az üzemeltetési költségek sem csökkentek jelentősen, hiszen ahol mozi van, ott vasárnap is működtetni kell az épület berendezéseit ahol pedig nincs, ott sem gazdaságos teljesen leállítani a gépeket.
Az e-kereskedelem térhódítása
Fontos tendencia a kereskedelmi szektorban az e-kereskedelem térhódítása. Megfigyelhető, hogy az északi országokban tudatosabbak a vásárlók és sokkal gyorsabban terjed az internetes vásárlás, míg a déli országok lakói elsősorban érzelmi alapon vásárolnak, így ott nagyobb szerepet kapnak a boltok. Magyarország valahol a kettő között van, egyes termékek esetében szépen növekszik a netes forgalom, máshol nem jellemző. A klasszikus online szegmensben, a könyvpiacon például túl vagyunk a nagy e-boomon és a továbbiakban lassú növekedés várható. A prémium ruhamárkák tekintetében azonban a vásárlói élmény (például a kiszolgálás vagy az öltöny méretre szabása) a szolgáltatás hangsúlyos része, ezért itt a fejlődés inkább a vásárlók tájékozottságában figyelhető meg.
Az internet növekvő szerepe tagadhatatlan, azonban ez egyfajta lehetőség is lehet a kereskedelmi ingatlanok üzemeltetői számára, hiszen ha például a vevő tájékozódásra használja okostelefonját, az a klasszikus kiskereskedelmi tevékenységet csak gördülékenyebbé teszi. Az elektronikai termékeknél jellemző, hogy az interneten megrendelt terméket a márkaboltban veszi át a vásárló, hogy ha valami probléma van, azonnal tudjon reklamálni.
A kereskedelmi ingatlanok területén jelentős fejlesztések nem várhatók, azonban a mostani házakat folyamatosan javítani kell. Valószínűleg a jövőben is egyre több új márka érkezik országunkba, a vasárnapi zárva tartás megszüntetésére azonban csekély esélyt látnak a szakértők.
Hortay Olivér
