Mit tehetünk abban az esetben, ha jogszabályon alapuló elővásárlási jogunkat figyelmen kívül hagyják, és e jogunkat megsértve köt az eladó és a vevő szerződést? Dr. Bolvári Zoltán, a Dessewffy és Dávid valamint Társaik Ügyvédi Iroda ügyvédje, ingatlanjogi szakértő válaszol.
A jogszabályon alapuló elővásárlási jogoknak számos esete lehet. A legközismertebb a közös tulajdon esetén a tulajdonközösségben a tulajdonostársakat megillető, Ptk. szerinti elővásárlási jog, valamint az elkülönült tulajdonban álló föld és az épület tulajdonosát egymás felé kölcsönösen megillető elővásárlási jog. A napi jogászi gyakorlatban a legnagyobb számban a földforgalmi ügyleteknél, a földnek minősülő ingatlanok adás-vételénél fordulnak elő a törvényes elővásárlási jogok, ezeknek jogszabályban rögzített sorrendje és közzétételi eljárási rendje van.
Ismertek a közérdekből gyakorolható elővásárlási jogok (állam, önkormányzatok javára), amelyek például egyedi védettséget élvező műemléki ingatlanok, védett természeti területek átruházásánál vagy éppen az építésügyi törvény alapján településrendezési eszközként gyakorolhatóak, vagy a nemzeti vagyon körében az állam által gyakorolhatóan az önkormányzati ingatlanok értékesítése esetén. Vannak kevésbé ismert törvényes elővásárlási jogok, így például az első kárpótlási törvény alapján a kárpótlásra jogosultat a volt tulajdonának állam vagy önkormányzat által történő értékesítése során elővásárlási jog illeti meg. Különbséget teszünk a jogszabályon alapuló elővásárlási jog és a szerződéses elővásárlási jog között, utóbbi a felek megállapodásával keletkezik. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
A régi Ptk. kapcsán a Legfelsőbb Bíróság által a PK 9. sz. állásfoglalással (korábban 823. sz. állásfoglalás) kialakított bírói gyakorlat szerint az elővásárlási jog megsértésével létrejött adásvételi szerződés a jogosult irányában hatálytalan. Szemben a régi Polgári Törvénykönyvvel, a 2014. március 15. napjával hatályos új Ptk. viszont már szabályozza az elővásárlási jog megsértése miatti hatálytalansági jogkövetkezményt és az igényérvényesítés feltételeit, határidejét. A törvény 6:223. §-ában rendelkezik arról: ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. Tehát a relatív hatálytalanságból eredő igények érvényesítésének van egy szubjektív – 30 napos – és egy objektív – 3 éves – határideje. Az új Ptk. alapján elbírálandó ügyekben irányadó elvi iránymutatásokról szóló 1/2014. Polgári jogegységi határozat V.1 pontja alapján a PK 9. sz. állásfoglalást a régi Ptk. alapján kötött ügyletekre lehet alkalmazni. Tehát amennyiben az elővásárlási jog sérelme az új Ptk. hatályba lépése után következett be, akkor már az új Ptk. szabályait kell alkalmazni.
A törvény szövege a kialakult bírósági gyakorlatot vette át, amikor kimondta, hogy nem elegendő a megkötött szerződés hatálytalanságát állítani. Az elővásárlásra jogosult, amennyiben a hatálytalansági pert megindítja, akkor az eladónak a vevőtől kapott ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie, és megfelelően igazolnia kell a teljesítőképességét. Utóbbira a legmegfelelőbb módszer a letét útján való teljesítés. Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009.(VI.24.) PK vélemény már kimondta, hogy az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt – az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével – annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. Az elővásárlásra jogosultnak egy sajátos megállapítási keresetet kell előterjesztenie, amely két részből áll. Egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az eladó és a vevő között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Másrészt pedig annak megállapítását is kérnie kell, hogy elfogadó nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. A kereset e két része szorosan összefügg és egymást feltételezi.
Kérdésként merülhet fel, hogy a tulajdonjog jogszerűtlen bejegyzésével okozott hátrány kiküszöbölésére törlési pert indítható-e. A Legfelsőbb Bíróság 2007. évi jogegységi határozatában (3/2007. számú KPJE határozat) úgy foglalt állást, hogy a vevő törlési per indítására nem jogosult, mert nyilvántartott joga nincs. Keresetet az eladó terjeszthetne elő, de még az érvénytelenség kiterjesztő értelmezése esetén is sérelem érné. A törlési kereset előterjesztőjének kellene ugyanis bizonyítania a bejegyzés érvénytelenségét, ezen belül azt, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűtlenül élt e jogával. Ebben az esetben megfordulna a bizonyítási teher és nem az elővásárlásra jogosultnak kellene az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérnie és bizonyítania elővásárlási jogának fennállását, jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását, hanem mindezek ellenkezőjét a tulajdonos eladónak kellene bizonyítania. A jogegységi határozat a közigazgatási és polgári jogi ítélkezésben jelentkező eltérő gyakorlatot azzal oldotta fel, hogy elvi éllel kimondta: az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (az ún. bejegyzési engedélyt) megadja.
Ha az eladó tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, ebből származó vita csak a polgári peres eljárás keretében tisztázható. Bonyolítja a jogkövetkezmények alkalmazhatóságát, ha a támadott szerződés vevője időközben a tulajdonába került dologgal már rendelkezett (eladta, elcserélte).
