2015 I–III. negyedévében 1800 újlakás-értékesítést regisztráltak, ez a 84 ezer eladott lakásnak mindössze 2 százaléka – derül ki a KSH pénteken közzétett „Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév” című kiadványából.
A 2015 I–III. negyedévében megkötött adásvételi szerződések a lakáspiaci forgalom folytatódó élénkülését jelzik. A bővülés mértéke 17 százalékos az egy évvel korábbi, hasonló feldolgozottsági szintű forgalomhoz viszonyítva. Mindez teljes egészében a használtlakás-piaci folyamatok hatása, az új lakások értékesítése továbbra is stagnál. 2015 I–III. negyedévében 1800 újlakás-értékesítést regisztráltak, ez a 84 ezer eladott lakásnak mindössze 2 százaléka.
A használtlakás-árak 2014 I. negyedéve óta tartó emelkedése 2015 III. negyedévében megtorpant, az árindex a II. negyedévhez képest 0,4 százalékkal csökkent. 2015 első két negyedévének áremelkedése miatt az árak szintje így is jelentősen meghaladja a megelőző év azonos időszakáét: 2015 III. negyedévében egy átlagos használt lakás 11,2 százalékkal került többe, mint egy évvel korábban.
Az új lakások áremelkedése folytatódott, 2015 III. negyedévében már 10,5 százalékkal volt drágább egy új lakás, mint egy évvel azelőtt.
Az ingatlanforgalom alakulása
2015. I–III. negyedévre vonatkozóan összesen 84 ezer adásvétel adata érkezett be, ami a megelőző év azonos időpontjában összesített, hasonló feldolgozottsági szintű beérkezésekhez viszonyítva 17 százalékkal több.
2015 I–III. negyedévében összesen 2011 új lakás épült értékesítési céllal, ez megegyezik az egy évvel korábbival, és csak alig jelent elmozdulást a mélypontot jelentő 2013. évhez képest, amikor az első három negyedévben 1700 lakás épült értékesítésre. Az eladott új lakások száma egyelőre nem éri el a felépített lakásokét (1800 db).
Éves árindexek
2015 I–III. negyedévében a használt lakások piacán a megelőző év átlagos árszintjéhez képest 10,7 százalékos tiszta áremelkedés következett be. Ez azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Azonban a jelenleg ismert adásvételek minőségi összetétele alacsonyabb a korábbinál (az összetételindex 2,9 százalékkal csökkent), így a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára a tiszta árváltozásnál kisebb mértékben, 7,5 százalékkal emelkedett. (A teljes árváltozás indexe az összetételhatás és a tiszta árváltozás szorzata.)
A használt lakások árszintje a 2015 III. negyedévéig bekövetkezett drágulás hatására már 3,9 százalékkal meghaladta a 2010. évi bázist, de a válság előtti, 2008-ban jellemző értéktől még érzékelhetően (3,8 százalékkal) elmaradt.
A 2015-ben eladott új lakások ára elérte a 2008. évi szintet, és számottevően, 8,6 százalékkal haladta meg a 2010. évit.
Negyedéves tiszta árindex
A 2014 eleje óta tartó áremelkedés 2015 I–II. negyedévében tovább erősödött: a megelőző időszakhoz képest 4,3, majd 4,6 százalékkal drágultak a használt lakások. A III. negyedév előzetes adatai szerint a folyamat ezután megállt, és kisebb mérséklődés (0,4 százalék) következett be.
Az új lakások árindexének emelkedése 2015. I–III. negyedévben folyamatos volt: 4,4, 3,2 és 4,1 százalék volt.
Az újlakás-értékesítések alacsony száma miatt a továbbiakban csak a használt lakások piacát vizsgáljuk részletesebben.
A teljes árváltozás tényezői a használtlakás-piacon
2015 I. negyedévében a lakáspiaci forgalom a nagyobb lélekszámú, jellemzően magasabb árszínvonalú települések felé tolódott, aminek következtében az összetételindex emelkedett. Ez a hatás a II. negyedévben enyhült, míg a III. negyedév összetételindexét egyelőre lehúzzák a kisebb települések gyorsabban beérkező adatai. (Általában a nagyobb települések adatai nagyobb késéssel érkeznek be.)
2015 I. negyedévében a gyors áremelkedés felerősítette a magasabb összetételindex hatását, ami így a teljes árváltozás indexének meredek, 9,5 százalékos emelkedését eredményezte a megelőző időszakhoz képest. A II. negyedévben a folytatódó árnövekedés és a visszaeső összetételindex eredőjeként a teljes átlagár alig változott (0,5 százalék). A III. negyedév esetében az összetételindex még jelentősen eltérhet a várható véglegestől, de a korábbi időszakok megfigyelései alapján arra lehet számítani, hogy az adatbázis teljessé válásával az összetételindex és vele a teljes árváltozás indexe még felfelé módosul. A már rendelkezésre álló adatokból a visszaeső piaci összetétel hatását kiszűrve, kismértékű tiszta árcsökkenés figyelhető meg (–0,4 százalék).
A használtlakás-forgalom összetételének alakulása
2015 I–III. negyedévében a használt lakások 30 százalékát Budapesten, további 23 százalékát a megyeszékhelyeken értékesítették. A nagyvárosok lakáspiaci részesedése 2008-ban még csak 45 százalékos volt.
A 2015-ben Budapesten eladott lakások mintegy háromnegyede többlakásos társasházakban, további közel ötöde lakótelepeken van, itt a családi házak a forgalom 8 százalékát sem teszik ki. A megyeszékhelyeken is a társasházi lakások adják az értékesítések többségét (58 százalék), bár itt a lakótelepek és a családi házak aránya is magasabb (22, illetve 20 százalék). A kisebb városokban már a legtöbb lakás családi házakban cserél gazdát (55 százalék), míg a községek lakáspiacán lényegében ez az egyetlen elérhető lakástípus (96 százalék).
A nagyvárosi eladások súlyának növekedésével párhuzamosan a családi házak lakáspiaci részesedése a válság kezdete óta folyamatosan csökken: 2008–2009-ben még minden második eladott lakás családi házban volt, 2015-ben ez az arány már csak 40 százalék.
2015 I–III. negyedévében az eladott lakótelepi panellakások országos aránya 12,5 százalék volt.
A használtlakás-piac területi jellemzői
A 2015. I–III. negyedévben eladott használt lakások átlagos ára 11,1 millió forint volt, 800 ezer forinttal több, mint 2014-ben. Az eladott lakások átlagára Budapesten 1,8 millió forinttal nőtt, így egy használt lakás átlagos ára 16,3 millió forintra emelkedett. Ugyanez az érték a megyeszékhelyeken 10,1, a városokban 9,2, míg a községekben 6,1 millió forint volt, mindegyik kategóriában meghaladja az egy évvel korábbit. Az általános emelkedés ellenére az árak csak Budapesten haladják meg a 2008. évi szintet, a többi településen még az – alacsonyabb – 2010-re jellemző értéktől is elmaradnak.
Az agglomerációkon kívül eső községekben 2015 I–III. negyedévében 4,2 millió forint volt a lakások átlagára. Ez 2014-ben 4,0, 2008-ban 5,1 millió forint volt.
Budapesten a használt lakások négyzetméterára 240-ről 278 ezer forintra nőtt 2015-ben. A községi lakások négyzetméterára kevesebb, mint egynegyede a budapestinek (67 ezer forint), míg az agglomerációkon kívül eső községekben csak 49 ezer forint.
Az ország egészére számított árindex 2015 III. negyedévi 0,4 százalékos csökkenése a széttartó területi folyamatokkal magyarázható. Ebben az időszakban Budapesten meredeken tovább emelkedtek az árak, a megyeszékhelyeken kisebb mértékben ugyancsak drágultak a lakások, míg a kisebb településeken az árváltozás iránya megfordult, és mindegyik településkategóriában csökkenés következett be. Mindez érvényes a budapesti agglomerációra is, ahol a III. negyedévben 16,6-ről 15,8 millió forintra csökkent az átlagár.
Nemzetközi adatok
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2015 III. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci indexe a 2010. évi bázisérték 103,4 százalékát teszi ki. Az eurozónán belül a lakásárindex az EU átlaga alatt van (99,7 százalék). 2014 eleje óta a magyar lakásárindex gyors ütemben zárkózott fel az EU indexéhez, 2015-ben már meg is haladta azt, a II. negyedévben 105,9 százalék volt, ezután a III. negyedévben az index kissé mérséklődött (105,7 százalék).
2015 III. negyedévében két EU-tagállamban, Szlovéniában és Észtországban estek számottevő mértékben a lakásárak. Míg Észtországban hosszan tartó erőteljes áremelkedés után következett be kisebb mérséklődés, addig Szlovéniában már ezt megelőzően is jelentősen elmaradt a lakásárindex értéke a 2010. évitől.
Újonnan jelentkezett az árindexet közlő országok sorában Lengyelország, ahol 2014 IV. negyedéve óta ugyan emelkednek az árak, de szintjük a legutóbbi időszakban is elmaradt a 2010. évitől (95,3 százalék).
2015 III. negyedévében a környező országok közül a már említett Szlovénia mellett Romániában is estek a lakásárak. Szlovákiában 0,1, Horvátországban 0,7, Ausztriában pedig kiugróan, 4,1 százalékkal emelkedtek az árak az egy évvel korábbi időszakhoz képest.
