Miközben Magyarországon egyre inkább nő a lakásépítési kedv és az építőipar e területe felfutóban van, a fogyasztóknak és a vállalkozásoknak is egy sor fogyasztóvédelmi előírással kell tisztában lenniük és azokat betartaniuk a munkák elvégzése során.
Míg 2016. januártól szeptember végéig országosan összesen 5269 lakás épült és ebben az időszakban 21 414 lakásépítési engedélyt adtak ki, addig 2017. január-szeptember 30. között Magyarországon az épített lakások száma már 7981 volt, a kiadott lakásépítési engedélyek száma pedig 28 411. Az építőipari vitás fogyasztóvédelmi ügyek rendszerint az alábbi három fő területtel függenek össze:
- új lakás vagy családi ház vásárlása, építtetése,
- használt lakóingatlan vásárlása,
- lakásfelújítással összefüggő fogyasztóvédelmi vitás ügyek
Mire figyeljünk, ha újonnan vásárolunk házat vagy lakást?
Ha új lakás vagy ház építéséről van szó, nem mindegy, hogy a fogyasztó kit, melyik vállalkozást bízza meg a kivitelezési munkálatok elvégzésével. Túl azon, hogy nem kevesebbről, mint a megrendelő jövőbeni otthonáról van szó, a kérdés a fogyasztók élete és biztonsága szempontjából is kiemelten fontos. Nagyon lényeges tehát, hogy a vállalkozás megfelelő szakértelemmel bírjon. A kiválasztásban a megrendelőket a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara által vezetett külön cégnyilvántartás is segíti – írja összeállításában a Budapesti Békéltető Testület.
Többek között az előbb említett követelmények miatt ugyanis, az a vállalkozás, amelyik építőipari kivitelezéssel szeretne foglalkozni, be kell jelentenie ezt a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) Építésügyi Regisztrációs Irodájánál. Az MKIK nem csak ezt a nyilvántartást vezeti, hanem ellenőrzi azt is, hogy a cég rendelkezik-e az építőipari tevékenység folytatására való jogosultsággal, mivel ez csak bizonyos feltételek megléte esetén végezhető.
Azon vállalkozások listáját, amelyek megfelelnek a feltételeknek és jogosultak építőipari kivitelezési tevékenység folytatására, az ún. „ON-LINE Építőipari Kivitelezői Nyilvántartásban” lehet megtekinteni az interneten. Mindenképpen olyan vállalkozásokat érdemes csak a fogyasztóknak megbízniuk a kivitelezési munkálatok elvégzésével, amelyek szerepelnek az előbb említett nyilvános listában.
Egyúttal a nyilvántartásból például olyan információk is megtudhatók, mint az érintett kivitelezővel szemben beérkezett panaszok és az azok kivizsgálásakor tett megállapítások, vagy épp az építésfelügyeleti és egyéb hatósági ellenőrzések eredményei. Végül azért is érdemes ezt nyomon követni, hiszen a nyilvántartásban azok a cégek is szerepelnek, amelyek számára az MKIK megtiltotta a vállalkozói kivitelezési tevékenység folytatását. Ez utóbbi vállalkozásokat kerüljék el a fogyasztók.
Az érintett vállalkozás kiválasztása mellett nagyon fontos, hogy a fogyasztók tisztában legyenek a saját kötelezettségeikkel, hiszen ez esetben rájuk is számos feladat hárul. Így ne érje őket készületlenül, ha a fentiek eredményeként kiválasztott, kivitelező vállalkozás a munka elvégzéséhez előzetesen szükséges tervdokumentációt fog kérni és a megfelelő hatósági engedélyeket. Ezek beszerzése ugyanis a megrendelő feladata.
Azt sem szabad elfelejteni, hogy például az új épületek építésekor vagy a már meglévő épület vagy önálló rendeltetési egységének eladásakor (tehát például a használt lakóingatlan vásárlásánál is) – bizonyos kivételekkel – tanúsítani kell az épület energetikai jellemzőit, amennyiben nem áll rendelkezésre hatályos energetikai tanúsítvány.
Az építtetőnek kötelessége tehát energetikai tanúsítvány elkészíttetéséről gondoskodnia és az érintett épületek vagy önálló rendeltetési egységek eladása során is például már az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell azt, hogy szükséges-e az adott esetben energetikai tanúsítvány elkészítése. A vevő nyilatkozatát pedig szintén szerződésbe kell foglalni ekkor, miszerint az energetikai tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól átvette.
Természetesen ezzel kapcsolatosan a kivitelező vállalkozásra is fontos felelősség hárul, hiszen a kapott tervdokumentációt már a szerződés megkötése előtt meg kell vizsgálnia. Ha abban bármilyen hibát vagy hiányosságot fedez fel, köteles ezekre a megrendelőt figyelmeztetni. Amennyiben esetleg ez csak később, már a kivitelezés során derül ki, mert olyan jellegű hibáról vagy hiányosságról van szó, akkor is a megrendelő irányában a kivitelező vállalkozást haladéktalan tájékoztatási kötelezettség terheli.
Érdemes azzal is tisztában lenni, hogy az építkezés – szűk kivételekkel – csak felelős műszaki vezető irányításával folyhat. Bizonyos esetekben azonban építési tevékenységet – az előírt feltételek megléte mellett – a tevékenység jellegének megfelelő szakképesítéssel rendelkező szakmunkás is elvégezhet, felelős műszaki vezető irányítása nélkül. Az említett kivételek közé tartozik az az eset és eljárhat szakmunkás is a műszaki vezető helyett, ha az építési tevékenység építési engedélyhez vagy az építésügyi szabályok szerinti egyszerű bejelentéshez nem kötött.
Egyszerű bejelentésre van szükség például a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó új lakóépület építése, -műemlék kivételével- a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése, valamint az előzőekben felsorolt építési munkákhoz szükséges tereprendezés, támfalépítés esetén.
Azonban ezekben az esetekben is, a szakmunkás ugyanúgy felel például a szakmunka irányításáért, az építménynek a végleges építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési terveknek, illetve a kivitelezési dokumentációnak megfelelő megvalósításáért, a szakmai, minőségi és biztonsági előírások megtartásáért és a munkálatok elvégzésének a szakszerűségéért.
Az építés során végig az építkezés megkezdésétől annak befejezéséig a kivitelezőnek építési naplót kell vezetnie, de egyébként is felel az építészeti-műszaki dokumentációban, valamint a kivitelezési dokumentációban előírtak betartásáért, ahogy azért is, hogy az elkészült építmény biztonságos legyen.
Bármilyen hiányosságot tapasztal bármelyik fél, akár a fogyasztó, akár a vállalkozás az építés során, fontos, hogy azok dokumentálva legyenek írásban is egy esetleges későbbi vita esetére, ennek bizonyíthatósága érdekében. Különösen a fogyasztók szempontjából érdemes tehát folyamatosan figyelemmel kísérni és szintén dokumentálni írásban az építési munkálatok egyes fázisait, az egyes részteljesítéseket is átvenni és elfogadni és természetesen szóvá tenni szintén írásban, amennyiben bárminemű hibát tapasztalnak. Sokkal könnyebb ugyanis még az építkezés során kijavítani egy hibát, mint a műszaki átadás-átvételi eljárást követően orvosolni csak a később jelzett hiányosságot.
Amennyiben az építkezést követően vagy pedig az újonnan épített és eladott lakás vagy családi ház vonatkozásában derül ki a vásárlást követően a kivitelezés hiányossága, a kivitelezőt a megrendelővel szemben kötelező jótállás (garancia) terheli. Ez szigorú kötelezettségeket ró az érintett vállalkozásra és az újonnan épített lakásokra vagy lakóépületekre (családi házakra) vonatkozik.
A garanciaidőt ilyenkor a műszaki átadás-átvételi eljárástól kell számítani és az három, öt vagy tíz év attól függően, hogy milyen épületszerkezetről, épületberendezés beépítéséről vagy éppen a lakásokat kiszolgáló helyiségekről és azok egyes részeiről van szó. Sőt ez a garancia kiterjed az újonnan vett lakások és családi házak bizonyos épületszerkezeteire, és ezeknek akár az építésénél felhasznált bizonyos termékekre és anyagokra is.
Bármilyen hibát tapasztalna a fogyasztó, a kötelező garancia alapján a kivitelezőnek ingyenesen ki kell azt javítania, vagy pedig a szükséges munkálatot újból elvégezni. Ez alól csak és kizárólag akkor mentesül a kivitelező, amennyiben bizonyítni tudja, hogy a hiba oka az ingatlan átadása után keletkezett. Fontos, hogy e bizonyítási kötelezettségnek a Budapesti Békéltető Testület gyakorlata alapján csak független szakvéleménnyel lehet eleget tenni és nem lehet megfelelő az a dokumentum, amelyet maga a vállalkozás, például annak alkalmazottja vagy éppen a vezetője állított ki.
Nem árt arra is ügyelniük a kivitelező vállalkozásoknak, hogy amint a megrendelő bejelenti az épített ingatlan hibáját, azt tizenöt napon belül meg kell vizsgálni és nyilatkozni kell a megrendelő által bejelentett igényről. Ha ennek fényében pedig bármilyen javítás, csere vagy egy munka újbóli elvégzése szükséges, azt úgy kell teljesíteni, hogy azzal ne akadályozzák az ingatlan használatát. Ismét a kivitelezőnek kell arról gondoskodnia, hogy a megrendelőnek, illetve a tulajdonosnak jótállási jegyet kell átadni, hiszen a jótállási igényeket az érintettek bármilyen fogyasztóvédelmi kifogás esetén ezzel tudják érvényesíteni.
A jótállási jegy átadására a műszaki átadás-átvétel során kell, hogy sor kerüljön, és ha esetleg az építmény több lakást is tartalmaz, akkor a jótállási jegyet lakásonként külön-külön kell kiállítani. Ha esetleg a jótállási jegyet a kivitelező elmulasztja átadni vagy pedig azt szabálytalanul töltik ki, ilyen esetekben a garanciavállalási kötelezettség ugyanúgy fennáll.
Mire érdemes ügyelni a használtan vett lakóingatlanoknál?
Használt ingatlan vásárlásánál, illetve eladásánál ismét egy sor újabb dolog szóba jön, amire a fogyasztóknak és a vállalkozásoknak figyelniük kell. Itt a Budapesti Békéltető Testület tapasztalatai szerint különösen a „rejtett hibák” bírnak jelentőséggel, illetve az, hogy a fogyasztó milyen állapotban veszi meg az adott lakást vagy családi házat. Különösen az ingatlanok utóbbi típusa esetén, de lakásvásárlásnál is érdemes egy szakértővel együtt megtekinteni az ingatlant. Laikus szemmel ugyanis számos hiányosság nem látható, míg a szakértő a szakértelme révén meg tudja mondani, hogy hol lehetnek gondok, problémák. Ezeken a költségeken tehát nem érdemes spórolni.
Később ugyanis, az adásvételt követően már nem lehet reklamálni olyan hiba miatt, amelyet a fogyasztó ismert vagy ismernie kellett és az adásvételi szerződésekbe is rendszerint belefoglalják, hogy a vásárló az ingatlant a „megtekintett állapotban” vásárolja meg. Ugyanakkor, ami elsőre esetleg a megtekintéskor nem is tűnik jelentős kérdésnek, később már többszázezer forintos kiadást jelenthet a fogyasztónak. Így ide tartozik például a nyílászárók vagy éppen a fűtőberendezések állapota, amelyek ha már nem biztonságosak és „elöregedtek”, későbbi cseréjük jelentős tételekbe kerül.
Amennyiben bármilyen probléma van a használtan megvett ingatlannal, úgy annak hibája miatt az eladónál öt évig lehet igényeket érvényesíteni (vagy pedig, ha még kötelező garancia áll fenn, akkor ezzel is fel lehet lépni), ide tartozik többek között elsősorban az ingyenes kijavítás vagy kicserélés, vagy épp másodsorban annak lehetősége, hogy a felek kialkudnak egy olyan összeget, amelyet az eladó megtérít a vevőnek az ingatlan hibája miatt. Nem mindegy viszont, hogy a lakást vagy családi házat a fogyasztók egy vállalkozástól vagy pedig egy másik magánszemélytől vásárolják.
Ha ugyanis egy kereskedőtől történt az ingatlan megvásárlása, akkor az azt megvevő fogyasztó előnyösebb pozícióban van. Ilyenkor, a vásárlástól számított hat hónapon belüli hibánál be kell bizonyítania azt az eladónak, hogy a hiba oka csak a megvételt követően keletkezett. Amennyiben ezt nem bizonyítja be, úgy a fogyasztó megalapozottan kérheti az előbb említett lehetőségeket, így többek között az ingyenes javítást vagy cserét, vagy másodsorban a vételár leszállítását vagy pedig a teljes vételár visszatérítését. Azonban a vásárlástól számított fél évet követően, tehát a még hátralévő négy és fél évben felismert hiba esetén már a fogyasztónak kell azt bizonyítania, hogy a lakást vagy családi házat eleve az általa kifogásolt hibával adták el számára.
Amennyiben a fogyasztó egy másik magánszemélytől vásárolta meg a lakást vagy a családi házat (tehát nem egy kereskedőtől), akkor pedig már nem számít, mikor jön elő annak hibája, mivel annak a vásárláskori fennálltát az ötéves határidő alatt már végig neki, azaz a vevőnek kell bizonyítania. Ennek hiányában pedig az eladóval szembeni igény megalapozatlan lehet.
Azt sem szabad a fogyasztóknak és a vállalkozásoknak sem elfeledniük, hogy ha esetleg az adott lakásra vagy családi házra még a korábban említett kötelező, három, öt vagy tízéves garanciaidő vonatkozik a műszaki átadás-átvételtől számítva, akkor az ebből fakadó jogokat az új vevő, mint már az ingatlan új tulajdonosa is érvényesítheti a kivitelezővel szemben. Erre természetesen csak az említett garanciaidőn belül van lehetőség.
A lakásfelújításoknál, karbantartásnál követendő körültekintő magatartás
A Budapesti Békéltető Testület tapasztalatai szerint legalább a fentiekhez hasonló körültekintés szükséges, ha a fogyasztó valamilyen lakásfelújítást vagy karbantartást szeretne az ingatlanán elvégezni. Ezért ilyenkor tudatosan meg kell tervezni, hogy a megrendelő milyen végeredményt szeretne pontosan elérni, legyen szó akár felújításról vagy karbantartásról. A megfontolt döntés sokkal célravezetőbb tehát itt is, mintsem ha a fogyasztó esetleg hirtelen ötlettől vezérelve vagy éppen érzelmi alapon dönt.
Ez esetben is érdemes már az elején több vállalkozástól is árajánlatot bekérni és akár referencialistát a korábban elvégzett munkákról, mielőtt valakit a fogyasztók megbíznának. Arról is meg kell győződni és utána kell nézni annak előzetesen, hogy valójában kivel kötnek szerződést pontosan. Az interneten ugyanis ma már több olyan nyilvántartás érhető el, amelyben az adott vállalkozás ellenőrizhető.
Ilyen például az Igazságügyi Minisztérium ingyenes céginformációs szolgáltatása. Ha a körültekintést elmulasztja a fogyasztó, később akár az is előfordulhat, hogy olyan vállalkozást bíz meg, amellyel szemben valamilyen hivatalos jogi eljárás akadályozza vagy korlátozza az elvégzett munka hibája miatti felelősségre vonást. Ilyen lehet például akár egy kényszertörlési- vagy felszámolási eljárás.
Miután megtörtént annak a vállalkozásnak a kiválasztása, amelyre a fogyasztó a munkát rábízza, meg kell határozni pontosan, hogy a cégtől milyen munkát és minőséget vár el, és annak mennyi az ellenértéke. Ezeknek a feltételeknek a szerződésben való rögzítése mindkét fél számára fontos. Sokszor tapasztalni például a fogyasztó és a vállalkozás közötti olyan szóbeli ellentéteket ugyanis a Budapesti Békéltető Testület előtti meghallgatások során, amelyek csupán emlékezetből hangoznak el, és írásos kötelezettségvállalással, nyilatkozattal az egyik, a másik, vagy pedig semelyik fél sem tudja az állítását már bizonyítani, hogy mi volt a megrendelés pontos tárgya vagy annak egyes részletei.
Olvasatlanul vagy pedig esetleg úgy, hogy a fogyasztók nem értik valamelyik mondatnak vagy szónak a jelentését, természetesen ez esetben sem szabad semmilyen iratot vagy szerződést aláírni. Így például a 10 éves garancia vagy 10 éves szavatosság nem ugyanazt jelenti, ezért kell maradéktalanul tisztázni azt, mit vállal a vállalkozás arra az esetre, ha fogyasztóvédelmi probléma van később az elvégzett munkával.
Tisztázásra szorul az is továbbá, hogy milyen minőségű anyagok felhasználásával kell a vállalkozásnak a szerződést teljesítenie, és azt sem elmulasztani rögzíteni a szerződésben, hogy a felújításhoz vagy a karbantartáshoz szükséges anyagnak a megfelelő minőségben és mennyiségben történő beszerzése és a költségek viselése kinek a feladata. Mindkettő felet, ugyanúgy a fogyasztót, ahogy a vállalkozást is védi továbbá, ha a szerződésben kikötik és rögzítik a vállalkozás általi teljesítés határidejét, ha pedig a munka jellege miatt az szükséges, akkor akár az egyes részhatáridőket is.
Ha pedig esetleg olyan munkálatról van szó, amely valamilyen előzetes felmérést igényel még a szerződéskötést megelőzően, azt bízzák szakemberre a fogyasztók. Azok helyességéért az felel ugyanis, aki elvégezte. Így például, ha a fogyasztó maga kerített erre sort és így kívánt spórolni, ám később kiderül, hogy az általa megadott adatok rosszak, úgy azért a vállalkozást felelősség egyáltalán nem terheli egy a mérete folytán nem beépíthető ablak esetében.
A szerződéskötést követően is, nem nélkülözhető a munkavégzés teljes folyamatának ellenőrzése, egyúttal az olyan felújításoknál, amelyeknél a megrendelés nagyobb összegről szól, célszerű műszaki ellenőrt bevonni. Mielőtt a vállalkozói díj kifizetésre kerülne, írásban dokumentálni kell a munkának mind a mennyiségi, mind pedig minőségi átvételét és a teljesítést igazolni szükséges, a későbbi viták megelőzése érdekében. Természetesen, ha bármilyen pénzösszeg kifizetésére kerül sor a felújítás-karbantartás során, úgy arról számlát-nyugtát kell kapnia a fogyasztónak, hiszen egy későbbi fogyasztóvédelmi probléma esetén ezzel tudják igazolni, hogy a részükről tényleg sor került a kifizetésre.
Ne feledjék el azt sem a fogyasztók és a vállalkozások, hogy ha a lakáskarbantartási és –javítási szolgáltatást egy fogyasztó rendelte meg, akkor arra kötelező hat hónapos garanciát kell vállalnia a cégnek, amennyiben a szolgáltatásnak az általános forgalmi adót és az anyagköltséget is magában foglaló díja a húszezer forintot meghaladja. Erről jótállási jegyet kell átadni a fogyasztónak, de ha erre nem került sor, akkor sem lehet a garanciaigényt a jótállási jegy hiánya miatt elutasítani és az a kifizetett összegről kapott számlával-nyugtával ugyanúgy érvényesíthető.
