Az első negyedévben folytatódott az áremelkedés a hazai lakáspiacon, a használt lakások ára 5,6, az új építésűeké pedig 4,7 százalékkal emelkedett éves összevetésben.

2015-ben gyors áremelkedés bontakozott ki a lakáspiacon, aminek során a használt lakások ára 11, az új építésűeké pedig 8,0 százalékkal lett magasabb. 2016-ban további lendületet adott az áraknak a lakáspiac élénkítését célzó intézkedések bejelentése, így az I. negyedévben a használt lakások ára további 5,6, az új építésűeké pedig 4,7 százalékkal emelkedett – olvasható a statisztikai hivatal „Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2016. I. negyedév” című kiadványában.

Megugrott a lakáseladások száma is: 2015-ben összesen 134 ezer lakást értékesítettek, 18 százalékkal többet, mint egy évvel korábban. A 2016. I. negyedévi adatok a forgalom további élénkülésére utalnak, ebben az időszakban a forgalom bővülése 22 százalékra becsülhető. A lakáspiaci forgalom emelkedése kizárólag a használtlakás-eladásnak tudható be. Az év első hónapjaiban nőtt a megkezdett lakásépítések száma, ennek hatása egyelőre nem érzékelhető a lakáspiacon.

A lakáspiaci válság után eltérő ütemben emelkedtek a lakásárak az ország különböző településein, ami fokozta az ingatlanpiac területi egyenlőtlenségeit. Kiugró mértékű drágulás jellemzi Budapestet, ahol 2016 I. negyedévében már reálértéken is közelítik az árak a válság előtt szintet.

Az ingatlanforgalom alakulása

A végleges, 2015. évi adatok szerint összesen 134 ezer lakást értékesítettek, 18 százalékkal többet, mint 2014-ben. A lakáspiaci forgalom bővülése 2016-ban is folytatódott. 2016 I. negyedévében 22 százalékkal több lakás eladását regisztrálták a megelőző év azonos időpontjában összesített, hasonló feldolgozottsági szintű beérkezésekhez viszonyítva.

2015-ben összesen 3146 új lakás épült értékesítési céllal, miközben ennél kissé több, 3369 új építésű lakást értékesítettek, tehát több korábban épült lakás is vevőre talált.

Éves árindexek

2015-ben a használt lakások piacán a megelőző év átlagos árszintjéhez képest 11 százalékos tiszta áremelkedés következett be. Ez azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Közben az eladott lakások összetétele is eltolódott a nagyobb értékű lakások felé, ez tovább emelte a ténylegesen eladott használt lakások átlagos árát, ami így 12 százalékkal lett magasabb, mint 2014-ben.

A használt lakások árszintje a 2015 folyamán bekövetkezett drágulás hatására 4,6 százalékkal meghaladta a 2010. évit, de a válság előtti, 2008-as értéktől 3,2 százalékkal elmaradt. Figyelembe véve az általános árszínvonal idő- közben bekövetkezett emelkedését, a lakások piaci értékvesztése még mindig számottevő: 2015-ben a használt lakások reálértéke2 20,5 százalékkal volt alacsonyabb, mint a válság előtt, 2008-ban.

Az új lakások ára 2015-ben átlépte a 2008. évi szintet, és 10,1 százalékkal meghaladta a 2010-ben megfigyelt értéket. Az újlakás-piac reálértéken számított árszínvonala 2015-ben 17 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2008-ban.

Az éves lakáspiaci forgalom összértéke

A lakáspiaci forgalom volumenének alakulása általában a lakásárak változásánál is markánsabban jelzi a lakáspiacon bekövetkező fordulatokat, mert egyszerre jeleníti meg az árakban és a tranzakciók számában bekövetkezett változásokat. 2015-ben az összes eladott lakás értéke 1571 milliárd forint volt, 34 százalékkal több, mint 2014-ben, a 2008-as (nominális) értéknél pedig mindössze 4 százalékkal kevesebb. Miközben a lakáspiaci forgalom összes volumene lassan visszatér a válság előtti szintre, területi összetétele mutat bizonyos átrendeződést Budapest javára. 2015-ben Budapest részesedése 47 százalékos volt, 3 százalékponttal több, mint a válság kezdetén, 2008-ban. Ezalatt a kisebb városok és a községek ingatlanforgalmának együttes aránya 42-ről 34 százalékra esett vissza, a megyeszékhelyek részesedése pedig kisebb mértékben, de szintén csökkent (1 százalékponttal).

Negyedéves tiszta árindex

A használt lakások árának negyedéves emelkedése 2015-ben végig 2 százalék fölött volt, sőt a II. negyedévben a 4 százalékot is meghaladta. 2016 I. negyedévében – részben a 2015 végén bejelentett lakáspiaci intézkedések hatására – további 5,6 százalékos emelkedés történt, ez a lakáspiaci ármegfigyelések kezdete (2007) óta a legnagyobb negyedéven belül bekövetkező áremelkedés a használtlakás-piacon. Az újlakás-piacon 2015 I–III. negyedévének gyors növekedése után a IV. negyedév visszaesést hozott (2,5 százalék), majd részben az említett intézkedések hatására 2016 I. negyedévében újra emelkedni kezdtek az árak (4,7 százalék). Az áremelkedést azonban itt nem kíséri a kínálat bővülése, így továbbra is meglehetősen kevés megfigyelés áll rendelkezésünkre az új lakások eladásáról. Az értékesítések alacsony száma miatt a továbbiakban csak a használt lakások piacát vizsgáljuk részletesebben.

A teljes árváltozás tényezői a használtlakás-piacon

2015 I–II. negyedévében a lakáspiaci forgalom a nagyobb méretű, jellemzően magasabb árszínvonalú települések felé tolódott, aminek következtében az összetételindex emelkedett. Az év második felében ez a hatás már nem mutatható ki, a kisebb települések lakáspiacának élénkülése miatt ekkorra már az összetételindex csökkent. A visszaeső összetételindex tompította a folyamatos tiszta árnövekedés hatását, így a teljes átlagár 2015 III. negyedévében visszaesett, és az év utolsó három hónapjában is csak 0,9 százalékkal emelkedett.

2016 I. negyedévének összetételindexét egyelőre lehúzzák a kisebb települések gyorsabban beérkező adatai, ezért még jelentős korrekció várható. A korábbi időszakok megfigyelései alapján arra lehet számítani, hogy az adatbázis teljessé válásával az összetételindex és vele a teljes árváltozás indexe felfelé módosul.3 A jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján az enyhén csökkenő teljes árból az alacsony piaci összetétel hatásának kiszűrése után áll elő a már említett jelentős tiszta áremelkedés (5,6 százalék).

A használtlakás-forgalom összetételének alakulása

2015 I–II. negyedévében kiemelkedően magas volt a budapesti értékesítések aránya a lakáspiac egészén belül (34, illetve 32 százalék), majd az év második felében visszaesett (27, illetve 28 százalékra). A 2015 egészére számított 30 százalékos arány illeszkedik a fővárosi lakáspiac súlyának évek óta megfigyelhető növekvő trendjébe. 2016 I. negyedévében az eddig ismert eladások 28 százaléka történt Budapesten.

A megyeszékhelyek lakáspiaci részesedése az elmúlt években 21 százalékon állandósult, míg a kisebb városok súlya a 2015-öt megelőző években jellemző 28 százalékról 2015-ben 29 százalékra módosult. A községekben eladott lakások aránya 2009 és 2015 között 27-ről 20 százalék alá esett. 2016 I. negyedévében a lakáspiaci tranzakciók 20 százaléka valósult meg a községekben.

A nagyvárosi eladások súlyának növekedésével párhuzamosan a családi házak lakáspiaci részesedése folyamatosan csökken: 2008–2009-ben még minden második eladott lakás családi házban volt, 2015-ben ez az arány már csak 42 százalék. 2015-ben a használtlakás-piac 12 százalékát tették ki a lakótelepi panellakások és 46 százalékát a többlakásos nem lakótelepi épületekben történt értékesítések. Ezek az arányok nem változtak 2016 I. negyedévében sem.

2015-ben Budapesten és a megyeszékhelyeken az eladott lakások kétharmada többlakásos társasházakban, további ötöde lakótelepeken volt, e nagyobb városokban a családi házak csak a forgalom 14 százalékát tették ki. 2016 I. negyedévében a családi házak részesedése nem változott, miközben a többlakásos piacon enyhe eltolódás mutatható ki a nem lakótelepi lakások javára (64-ről 66 százalékra).

A kisebb városokban és a községekben az eladott lakások túlnyomórészt családi házban vannak (72 százalék). Ez az arány 2009-ben volt a legmagasabb (78 százalék), az azóta bekövetkezett csökkenés a társasházi lakáseladások térnyerésének tudható be, ami a kisebb településeken is érvényesült. 2016 I. negyedévében ez a folyamat folytatódott, és már csak a piac 70 százalékát adják a családi házak a kisebb településeken.

A használtlakás-piac területi jellemzői

2016 I. negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról három hónap alatt 18,5 millió forintra nőtt egy átlagos lakás ára, és így 19 százalékkal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint közelében, annak 97 százalékán van.

Mindez nem mondható el a többi településről: a megyeszékhelyeken a 2016. I. negyedévi nominális árszint 1 százalékkal haladja meg a 2008. évit, a kisebb településeken pedig továbbra is jelentősen alacsonyabb annál. Reálértéken a vidéki lakáspiac még messze van a válság előtti szinttől: a megyeszékhelyek elmaradása e téren átlagosan 17, a kisebb városoké 27, a községeké pedig 34 százalékos.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára a 2015. évi 290-ről 331 ezer forintra nőtt 2016 I. negyedévében. A községi lakások négyzetméterára kevesebb mint egyötöde a budapestinek (64 ezer forint), míg az agglomerációkon kívül eső községekben csak 51 ezer forint.

2008 óta Budapest mellett Győr-Moson-Sopron megyében volt nagyobb mértékű, 20 százalékos áremelkedés, míg a már a válság előtt is alacsony árszínvonalú területeken – Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok és Nógrád megyében – az árak számottevően elmaradnak az akkori szinttől. A válság utáni években a fajlagos lakáspiaci árak szerinti rangsorban Győr-Moson-Sopron és Pest megye helyet cserélt. Mivel Pest megyében az árak szintje még mindig a 2008-as érték alatt van, ma már Győr és környéke lakáspiacát magasabb árak jellemzik, mint Pest megyéét.

A két gyorsan dráguló terület mellett Csongrád megyében 12, Hajdú- Biharban 7 százalékkal magasabbak az árak, mint 2008-ban, három további terület áremelkedése pedig 5 százalék körüli volt (Vas, Bács-Kiskun és Veszprém megye).

Nemzetközi adatok

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2016 I. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci indexe a 2010. évi érték 103,7 százalékát teszi ki, míg az eurózónán belül a lakásárindex az EU átlaga alatt volt (100,1 százalék). 2014 I. negyedéve óta a magyar lakásárindex meredeken emelkedett, és 2015 elejére átlépte a 2010. évit, valamint az EU átlagát is. 2016 I. negyedévében az Eurostat módszertana szerinti összevont lakásárindex magyarországi értéke 114,9 százalék volt. A megelőző időszakhoz viszonyított áremelkedés 5,5 százalékos, ez az érték a legmagasabb az adatot közlő országok között ebben az időszakban. Ugyancsak gyorsan növekedtek az árak Ausztriában (4,2 százalék), továbbá 3 százalékot meghaladó lakásár-emelkedést mértek Norvégiában és Romániában is (3,6, illetve 3,3 százalék).

Az árak emelkedése a legtöbb európai országban általánossá vált, 1 százalékot meghaladó negyedéves árcsökkenés csak Máltán és Cipruson következett be. A környező, uniós országok mindegyikére az EU-átlagát meghaladó ütemű árnövekedés jellemző. 2016 I. negyedévében a már említett Ausztria és Románia mellett Szlovéniában 2,2, Szlovákiában 1,8, míg Horvátországban 1,2 százalékkal lettek drágábbak a lakások.

KSH