A felfutó lakáshitelezés, a megnövekedett lakossági kölcsönfelvételi kedv időszakában a fogyasztóknak változatlanul célszerű körültekintően kiválasztani a számukra leginkább megfelelő jelzáloghitelt.
Tavaly, az egyéb háztartási hitelek felfutásához képest is erőteljesen, az előző évhez viszonyítva 42 százalékkal nőtt a lakáscélú hitelezés. Az elmúlt időszakban a háztartások vagyoni helyzetének javulása, a mérsékelt hitelkamat, valamint az új, igénybe vehető állami támogatások is érzékelhetően fokozták – a tavasszal egyébként is élénk – lakáshitel-felvételi kedvet – írja közleményében a Magyar Nemzeti Bank (MNB).
Az MNB-nek a piacon elérhető több mint 600 jelzáloghitel feltételeit bemutató Hitel- és lízingválasztó programja szerint ma egy 10 millió forint összegű, piaci feltételű – tehát állami támogatás nélküli –változó kamatozású ingatlancélú jelzálogkölcsön 10-15 éves futamidőre átlagosan 6,50 százalék THM mellett igényelhető az általános ügyfélkörnek, de található ajánlat már 3,48 százalékos THM-mel is. Ugyanilyen összegű és futamidejű, szintén piaci feltételű, fix kamatú hitelajánlatokhoz azonban magasabb, átlagosan 8, 11 százalékos THM kapcsolódik, de akad e körben 6,45 százalékos THM-mel kínált hiteltermék is.
Egy hitelfelvétel komoly, hosszú távú anyagi elköteleződést jelent, ezért a felelős és tudatos pénzügyi döntéshez elengedhetetlen a körültekintő fogyasztói magatartás, valamint az alapvető pénzügyi fogalmak ismerete is. A jelzáloghitelt kereső fogyasztóknakelőzetesen célszerű minden esetben figyelmesen és részletesen tájékozódni a jelzáloghitelek jellemzőiről és azok szerződéses feltételeiről.
Ingyen hitel nincs: a folyósított összegen (tőkén) felül a kamatokat és egyéb költségeket is vissza kell fizetni a hitelező pénzügyi intézménynek. Épp ezért érdemes hitelfelvétel előtt több hitelintézet, pénzügyi vállalkozás ajánlatát összehasonlítani, konkrétan rákérdezni a hitel induló (pl. értékbecslés, közjegyző díja) és egyébköltségeire, a kamat mértékére, a kamatozás jellegére (fix vagy változó), a törlesztőrészletek nagyságára, a futamidő hosszára, illetve a kamat- és díjfeltételek lehetséges változásaira.
A hitelajánlatok összehasonlítását segítheti a hitel számos költségét összefoglaló Teljes Hiteldíj Mutató (THM). Ez nem csak a hitelkamatot tartalmazza, hanem egy évre vetítve csaknem minden olyan költséget, melyet szerződésszerű teljesítés esetén a felvett összegen (tőkén) kívül fizetni kell a hitelért. Amennyiben az adós a futamidő alatt késedelembe esik vagy meghosszabbítja a futamidőt, úgy ezekért a THM-en kívüli további díjat, késedelmi kamatot számíthat fel a bank.
A hitelszerződésben rögzíteni kell, hogy a hitel változó vagy fix kamatozású. A változó kamatozású hiteleknek két csoportja van. A referencia kamatlábhoz kötött kamatozású, amely esetében a szerződésben meghatározott feltételekkel a kamatfelár a kamatfelár periódusnak megfelelő időközönként, a referencia kamatláb pedig a referencia kamatláb periódusának megfelelő – jellemzően rövidebb – időközönként változhat. A nem referencia kamatlábhoz kötött hitelek esetében a kamat csak a szerződésben rögzített kamatperiódusnak megfelelő időközönként változhat. Ezek eredményeként – a kamatváltozás irányától függően – a törlesztőrészletek csökkenhetnek és nőhetnek is a futamidő alatt.
A kamat, kamatfelár, illetve a referencia kamatláb kizárólag a pénzügyi intézmény által előre nyilvánosan megadott módszertan alapján, külső (a bankoktól független) mutatók változása nyomán, a korábbi szabályozásoknál sokkal szigorúbb keretek között változtathatók. Fix kamatozás esetén a kamat jellemzően magasabb, de a futamidő alatt nem változtatható, így – a változó kamatozású hitelekkel szemben – a törlesztőrészlet nem emelkedhet és nem is csökkenhet. Ez különösen emelkedő kamatszint esetén előnyös az adósoknak.
A szerződéskötés előtt a pénzügyi intézményeknek egy rövid, közérthető, kötött formájú (táblázatos) írásos általános tájékoztatóban részletesen be kell mutatniuk az adósoknak a jelzáloghitel feltételeit. A több pénzügyi intézménytől kapott írásos tájékoztatók így egyszerűen összehasonlíthatók.
A fogyasztók túlzott eladósodásának elkerülését célzó adósságfék szabályok a hitelfelvételeknél – az igazolt nettó jövedelem és az ingatlan értékének függvényében – korlátozzák a törlesztőrészletek és felvehető hitelösszeg nagyságát is. Forint alapú, ingatlan fedezet mellett nyújtott jelzáloghitel esetén, ha a hiteligénylő(k) összevont havi nettó jövedelme 400 ezer forint alatti, a havi törlesztő részlet legfeljebb e jövedelem 50 százaléka, míg a felvehető hitel összege a megvásárolni kívánt ingatlan értékének maximum 80 százaléka lehet.
A piaci ingatlancélú, és szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a pénzügyi intézmények a hitel fedezetéül felkínált (akár a hitelből megvásárolni tervezett) ingatlanra jelzálogjogot jegyeztetnek be. Nemfizetésnél a jelzálogjog érvényesíthető, azaz végső esetben a pénzügyi intézmény – a tartozás kiegyenlítése érdekében – akár az ingatlant, akár magát a követelést is értékesítheti.
Mivel a jelzáloghitel szerződések jellemzően hosszú, akár 20-25 éves futamidőjűek, érdemes megfontolni – az erre vonatkozó tájékoztató anyagok gondos átolvasása után – hitelfedezeti biztosítás megkötését is, amely – konstrukciótól függően – különböző kockázatokra (például haláleset, munkahely elvesztése) nyújthat fedezetet.
