Az iLex Systems Zrt. együttműködő partnerei közreműködésével szerkesztett cégjogi sorozat 46. részében dr. Bányai Judit ügyvéd–építész egy jogeseten keresztül ismerteti a társasházi közös tulajdon jellemző hatályos szabályait.
Társasházban működő kkv-k, társasházakat működtető kkv-k is találkozhatnak azzal a problémával, hogy a közös tulajdonból vagy maga, vagy valamely másik tulajdonos vásárolni szeretne. Mire érdemes ilyenkor figyelni?
Az szinte közhelyszerű, hogy a társasház alapító okiratát ilyenkor módosítani kell. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) már az első fejezetben tárgyalja az alapító okirat módosítását, közvetlenül azt követően, hogy rögzíti, mit nevezünk jogilag társasháznak.
A könnyebb érthetőség kedvéért legyen most a kkv neve Jolánka, aki történetünk főszereplőjeként egy 11 lakásos kétszintes társasház egyik földszinti lakója, 2001. áprilisban vette 10 négyzetméteres, szoba-konyhás lakását (a korábban az egész társasházat, de a vásárláskor annak már csak felét tulajdonló) az OVI Zrt-től. A következő hónapban Jolánka megvásárolta a szomszédos, 6 négyzetméteres mosókonyhát is az OVI Zrt-től majd 7 év múlva a közös udvari WC-ből is vásárolt egy keveset, 3 négyzetmétert. A vásárlást követően 15 évvel Jolánkát szíve máshová húzta, ingatlanát eladásra kínálta. A társasházi közös képviselő mellett dolgozó ügyvéd 2,7 millió forintot kínált a 20 négyzetméterre nőtt kislakásért, de Jolánka több, mint kétszeres árajánlatot is kapott, ha elintézi az alapító okirat módosítását és bejegyezteti a földhivatali nyilvántartásba a változást, amelyre a két tulajdonrész vásárlásakor az eladó OVI Zrt. is figyelmeztette. Jolánka megbízott ezért két ügyvédet, járjon el az ügyében, akik a következőt tudták meg:
Az OVI Zrt. rendszerváltáskor vált tulajdonosává a korábban önkormányzati tulajdonú lakásokból álló társasháznak, melyet 1993-ban alapítottak. Hamarosan egyik földszinti üzletét megnövelte 7 nm-rel, de a közös tulajdoni arányok változását nem vezették át a nyilvántartásba, kérdéses az is, hogy a módosított alapító okiratot, benne a közös tulajdoni hányadok változását a tulajdonostársak közgyűlési határozattal akkor elfogadták-e. Jolánka lakásvásárlása óta már csak Annuska néni maradt a régi lakók közül, Németék és Horváték a WC-rész vásárlásánál is ott laktak az OVI Zrt. megmaradt 1 üzlete, 3 lakása mellett 3 lakó Jolánka 20 négyzetméterre megnövelt lakását tényként örökölte.
A kérdés most az, hogy milyen sorrendben, kinek, mit kellene tennie, ha Jolánka alapító okirat módosítására tett javaslatát a társasházi közgyűlés elvetette, a közgyűlési jegyzőkönyvből teljes egészében kimaradt még az is, hogy volt egy alapító okirat módosításáról szóló napirendi pont.
A következő javaslatok merültek föl:
Az OVI Zrt. kijavítási kérelmet terjesztett be a földhivatalhoz, a közös tulajdoni hányadokat a 17 évvel korábban leadott kérelem, alapító okirat szerint javítsák ki.
Ügyvéd úr a társasháznak ki nem fizetett vételárrész miatt megálljt parancsolt a két kiemelt érdekeltnek, az OVI Zrt.-nek és Jolánka ügyvédeinek is.
Jolánka ügyvédei azt javasolják, az esetlegesen az egyéb tulajdonostársak tulajdonainál történt változásokkal együtt az egész társasház, a lakás- és nem lakás céljára szolgáló külön- és közös tulajdoni részek területeit és hányadait ellenőrizzék, javítsák, és ezeket foglalják össze egy új alapító okiratba, amelyet azután a következő társasházi közgyűlés elfogadhat.
Melyik javaslat – vagy milyen új javaslat – szerint kellene eljárni?
A hatályos Tht. 10. §-a a következő fontosabb szabályokat írja elő az alapító okirat módosításáról:
(1) valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges hozzá és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
(2) – (3) a társasházközösség 2/3 tulajdoni arányú döntéssel határozhat a közös tulajdon elidegenítéséről, a közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Legalább 4/5-ös többség is határozhat a közös tulajdon elidegenítéséről, ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, 60 napon belül megnyílt keresetindítási jogukkal élhetnek.
(4) – (5) A fenti közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, melyet közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(6) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre megszüntesse a közös tulajdont, amennyiben az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Természetesen Jolánka ügyvédeinek szurkolunk (3. javaslat).
dr. Bányai Judit ügyvéd-építész
az iLex Systems Zrt. együttműködő partnere, a dél-budapesti szolgáltatási pont vezetője
kérdések/észrevételek: ilex@ilexsystems.com
