Bár a lakásépítők szempontjából kedvezően „finomodott” a „hasznos alapterület” fogalma, továbbra sem árt az óvatosság, mielőtt valaki új építésű ingatlanok pénzügyi terveinek készítésébe fog – figyelmeztet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakembere.
Egy állásfoglalásában az NGM, bizonyos feltételekkel, a lakás hasznos alapterületébe tartozónak minősítette a lakáshoz tartozó terasz, valamint az erkély, a pince és beépített tetőtér területét. A jogszabály ilyen módon történő értelmezése jelentősen leszűkítette az új lakások értékesítésére irányadó 5 százalékos áfa igénybevételének lehetőségét. Az álláspont miatt felmerült kétségekre tekintettel az adóhatóság a napokban immár nyilvános iránymutatást tett közzé, amiben finomított a teraszokat érintő álláspontján – a lakásépítők legnagyobb megelégedésére.
Komolyan megnövelte a lakásépítési kedvet, hogy január 1-től az új lakások értékesítésének áfaterhe 5 százalékra csökkent. A csökkentett áfa alkalmazásának feltétele, az, hogy a kedvezményezett lakások összes hasznos alapterülete többlakásos ingatlanban nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert, egylakásos ingatlanban pedig a 300 négyzetmétert.
Mi is a hasznos alapterület?
A gyakorlatban kérdésként merült fel, hogy mi is tartozik bele az „összes hasznos alapterület” fogalmába. Egy évközi törvénymódosítás úgy rendelkezett, hogy ezt a fogalmat az OTÉK értelmező rendelkezései alapján kell megítélni, amely alapján a beépített területek akkor számítanak bele az ingatlan hasznos alapterületébe, ha azok belmagassága eléri az 1,90 métert. Mint Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje elmondta, a pár hete kiadott, nem nyilvános állásfoglalásában az NGM ezt a fogalmat nagyon tágan értelmezte: e szerint az összes hasznos alapterület körébe az erkély és a terasz is beletartozik, feltéve, hogy azok belmagassága legalább 1,90 méter. Arról azonban mintha nem vett volna tudomást, hogy ezen épületrészeknél a belmagasság nem feltétlenül értelmezhető.
A fenti értelmezés hidegzuhanyként érintette az építőszakmát. Láthatóan senki sem számolt azzal, hogy adott esetben a terasz területe miatt eshet ki egy ingatlan az 5 százalékos áfakulcsból. A plusz 22 százalék pedig komoly érvágást jelentett volna az ingatlanok értékesíthetősége tekintetében.
Finomodik az álláspont
Az ijedtség után kifejezetten megkönnyebbülésként hat, hogy minap a hatóságok korábbi álláspontjukat kiegészítették. A NAV honlapján múlt csütörtökön, immár nyilvánosan is közzétett tájékoztató a korábbi álláspontot ugyanis bővebben is kifejti. Egyrészt fenntartja, hogy a pincét, a beépített tetőteret és – elviekben – a teraszt, az erkélyt, a tornácot és a loggiát is hozzá kell számítani a lakás összes hasznos alapterületéhez. A külső tartózkodók esetén azonban immár részletesen elemzi a belmagasság fogalmát.
E szerint elsőként azt kell vizsgálni, hogy a lakáshoz épített külső tartózkodó terek fedettek-e és belmagasságuk eléri-e az 1,90 métert. Ha a válasz mindkét kérdésre igen, akkor a terasz beleszámít az összes hasznos alapterületbe. A fedetlen, vagy az 1,90 méter belmagasságot el nem érő fedett külső tartózkodó terek azonban nem képezik részét a számításnak.
Fehér Tamás szerint, a tájékoztató külön érdekessége, hogy a „fedettség” értelmezésénél figyelembe veszi a fedett minőséget biztosító elem funkcióját is. Így például többemeletes épületeknél, mivel az egymás feletti erkélyek „funkciója” nem az, hogy fedést biztosítsanak az alatta elhelyezkedő erkélyeknek, ezért a lenti erkély esetében nem beszélhetünk fedélről, fedettségről. Az emeletes épületekben tehát az egymás alatti erkélyek nem minősülnek fedett külső tartózkodó térnek és ezért azokat sem kell figyelembe venni az összes hasznos alapterület számítása során.
Nyugvópont?
A fentiekkel a nyitott teraszok kérdése megnyugtató mederbe ért. Persze, ha ez tényleg a nyugvópont. Bizonytalanság ugyanis még mindig akad. Csak egy példa: a „belmagasság” fogalmát maga az OTÉK is meghatározza, erre a fogalomra ugyanakkor az áfatörvény említett módosítása nem hivatkozik. A hatóság újabb állásfoglalásában szereplő „funkcionális” megközelítés is arra utal, hogy nem ezt vették alapul. Így tulajdonképpen még mindig kérdés, hogy a belmagasságot pontosan milyen szempontok szerint kell meghatározni. Sőt, maga a „funkcionális” megközelítés is kellő bizonytalanságot hordoz ahhoz, hogy a jövőben még vitákat okozzon. Ezért továbbra sem árt az óvatosság, mielőtt valaki új építésű ingatlanok pénzügyi terveinek készítésébe fog.
