A Vállalkozói tudástár új cikkében az ingatlan adásvételek során leggyakrabban használt iratminták egyikét, az ingatlan jelzálogjog sablont – és ehhez kapcsolódóan a zálogjogokat – mutatjuk be.
Az iLex és a KamaraOnline ingyenes jogi iratminta-adatbázisában, a Vállalkozói tudástárban a vállalkozók számára legfontosabb dokumentumokról szakértők foglalják össze az alapvető tudnivalókat.
A banki hitelszerződések közismerten leggyakoribb melléklete az ingatlan jelzálogjog (szerződéses biztosíték) alapítására vonatkozó szerződés. A cikkhez csatolt iratmintában egy egyszerű, magánszemélyek közti jelzálogjog szerződést mutatunk be, a banki szerződések ennél bonyolultabbak, és hosszabbak, mivel többféle kamat és költség kikötés lehet bennük.
A zálogjog szabályozása
A zálogjogokat, mint járulékos jogokat az új Ptk V. könyve VII címe szabályozza részletesen, és nemcsak ingatlan zálogjogot (ezt kell bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba) ismer már a jog, hanem ingó dologra, valamint jogra és követelésre vonatkozó zálogjogot is (ezt a hitelbiztosítéki nyilvántartásba kell bejegyeztetni).
Ilyen esetben célszerű a követelés kötelezettjét (aki a zálogszerződés szempontjából egy kívülálló személy) értesíteni a zálogszerződés létrejöttéről. Szabadalmi és védjegyjogra is lehet zálogjogot alapítani, mivel a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által vezetett szabadalmi és védjegy lajstromba ezt szintén be lehet és kell jegyeztetni.
A zálogjogszerződések mögött mindig van egy másik, jellemzően pénzkölcsön szerződés, amely szerződés önállóan is érvényes kölcsön szerződés, függetlenül attól, hogy a fenti nyilvántartásokba bejegyezték-e az ahhoz kapcsolódó biztosítékot, a zálogjogot. A zálogszerződés azonban járulékos, biztosíték jellege miatt osztja a főkövetelés jogi sorsát, tehát ha a kölcsönszerződés érvénytelen, akkor az azt biztosító zálogszerződés is érvénytelen lesz. A szerződés mindkét oldalán állhat több szereplő, tehát több zálogjogosult és több zálogkötelezett is. Sőt, az is lehetséges, hogy egy kölcsön szerződés biztosítására több ingatlanra jegyeztetnek be jelzálogjogot, ezt egyetemleges jelzálogjognak nevezi a szaknyelv, ilyenkor ezt a szerződésben rögzíteni kell. (Ekkor bármelyik ingatlan esetében a teljes követelés érvényesíthető.)
A szerződés nem csak egy jogviszonyt biztosíthat, hanem többet is, és előfordulhat, hogy a jogviszonyok csak később keletkeznek, de előre kikötik a biztosítékot, ekkor ún. keretbiztosítéki zálogjogról beszélünk. Az elnevezés beszélő: egy előre meghatározott keret, maximum erejéig vehet fel hitelt a zálogkötelezett.
Miben más a kézizálogjog?
Ma már viszonylag ritka eset, amikor a zálogtárgy birtokát is átadja a zálogkötelezett a zálogjogosultnak, ez a kézizálogjog. (A birtoklás korlátozott jog, nem foglalja magában a zálogtárgy átruházásának jogát.) A zálogjog nagy előnye a kielégítési elsőbbség, ami azt jelenti, hogy a zálogjoggal biztosított követelés jogosultja a többi hitelező előtt kérheti a tartozás neki való megfizetését.