Becslések szerint ugyan az arra jogosultak legfeljebb 10-20 százaléka veszi igénybe a csok-ot, ám ez így is akkora forgalomnövekedést eredményez, amellyel a lakásépítők nem tudják tartani a tempót és ez az árak jelentős emelkedéséhez vezet.
Tavaly mintegy 135 ezer lakás cseréltt gazdát Magyarországon az Otthon Centrum becslése szerint, míg idén már 150-155 ezer ingatlan kerülhet új tulajdonoshoz, mivel a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) nemcsak az új lakások forgalmára, de a nemrég bejelentett módosításokkal a használtak piacára is komoly hatással lesz. A kereslet élénkülésével idén még nem tudnak lépést tartani az ingatlanfejlesztők, így rövidtávon – nagy régiós eltérésekkel – 5-25 százalék közötti árnövekedésre lehet számítani az új lakások piacán.
Mit hoz a 2016-os év?
A csok több százezer családot érinthet. A több gyermekes családokat vizsgálva kirajzolódik, hogy Budapest mellett Pest megyében képviselnek jelentős hányadot a két és háromgyermekes családok és élettársi kapcsolatban élők. Magas számban laknak többgyermekes családok az észak-keleti országrész megyéiben, illetve Hajdú-Bihar megyében is. Önmagában ez még nem jelenti azt, hogy itt lesz a legnagyobb hatása a csok-nak, mivel ezt végső soron az fogja eldönteni, hogy hány család dönt úgy, hogy él a lehetőséggel és új lakást vásárol vagy építkezésbe fog.
Nagyságrendileg az igénylésre jogosultak 10-20 százaléka adhat be támogatási kérelmet. 2016-2019 közötti nég évben országosan összesen 50-100 ezer közötti csok igénylő családra lehet számítani – véli Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.
A lakásméret és lakásárak összefüggése, illetve a támogatással, hitelfelvétellel kalkulálható vásárlóerő összeméréséből az látszik,hogy a fővárosban inkább az olcsóbb árfekvésű peremkerületekben és az agglomerációban, illetve a vidéki településeken, különösen a nagyobb foglakoztatási központok térségében számíthatunk élénkülésre. Várhatóan nemcsak az ingatlanfejlesztők, hanem az egyéni építtetők aktivitása is nőni fog.
A társadalmi-gazdasági mutatók változására, különösen a migrációs tendenciákra figyelemmel modellezhető az Otthon Centrum elemzői által a 2016-ra becsült mintegy 150-155 ezer tranzakció regionális megoszlása: a főváros mellett elsősorban a nyugati országrészben, a Balaton környékén és a nagyvárosok térségében várható élénkebb lakáspiaci forgalom idén.
Befagyott projekteket indíthatnak újra a fejlesztők
Az új építésű lakások esetében bevezetett öt százalékos áfa hatására, valamint a csok-tól várt keresletélénkülésre számítva nagyon sok, korábban leállt projektet indítanak újra a fejlesztők. Az elmúlt másfél-két évben kiadott építési engedélyekre alapozva idén az új lakások építése elérheti, illetve meghaladhatja a 10 -12 ezret.
Nagy kérdés, hogy a keresletbővülés mekkora árváltozást hoz. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint igen jelentős növekedés volt januárban és február elején az érdeklődők számában. A konkrét tranzakciókra vonatkozóan az látszik, hogy a korábbi év azonos időszakához képet vidéken nem történt lényegi változás az adás-vételek számában, míg Budapesten jelentősen kevesebb adás-vétel történt januárban. Ez azt jelzi, hogy a vevők és az eladók is kivárnak.
Az egyes szegmensekben a regisztrált tranzakció számok viszonylag alacsonyak, nem alkalmasak nagyon pontos következtetések levonására. Az Otthon Centrum által értékesített új lakások árai a fővárosban és az agglomerációban 20-30 százalékot nőttek decemberhez képest. Vidéken, a legtöbb megyében használt társasházi lakások esetében a decemberi adatokhoz képest viszont csupán 1-2 százalékos drágulás volt jellemző. A családi házak tekintetében nem történt érdemi változás, itt Budapesten volt megfigyelhető néhány százalékos áremelkedés.
Milyen volt a 2015-ös év?
A tavaly tapasztalt élénkülést a befektetési célú vásárlók mellett azok a háztartások alapozták meg, akik a válság éveiben elhalasztották lakásvásárlási döntésüket. Ennek eredményeként az előző évhez képest 20 százalékkal növekedett a lakáspiaci tranzakciók száma és az Otthon Centrum becslése szerint mintegy 135 ezer adásvétel köttetett a tavalyi évben – mondta Soóki-Tóth Gábor.
A lakáspiaci forgalom élénkülése területileg eltérő intenzitást mutatott tavaly. Az ország keleti felének térségeiben elsősorban a nagyvárosok térségeire koncentrálódtak a tranzakciók. Ezer lakosra vetítve a tranzakciószámok alacsony értéket mutattak, a keleti országrészben 1000 lakosra vetítve 3-4, a nyugati országrészben 4,5-5 tranzakció volt. A fővárosi agglomerációban fajlagosan kisebb volt a tranzakciószám, amit az itt található települések relatíve magas népességszáma, a családi házak túlsúlya, valamint helyenként a fővárosból történő kiköltözés, a szuburbanizáció mértékének csökkenése magyaráz.
Az új építésű lakások 2015-ben, a megelőző évekhez hasonlóan az éves lakáspiaci forgalom elenyésző, alig 3 százalékát adták. A lakásépítést jelentősen visszavetette a válság. Az utóbbi néhány évben egy alacsony bázisról induló enyhe növekedés volt megfigyelhető. Ennek ellenére a lakásépítés teljesítménye messze elmarad a lakásállomány megújításához szükséges éves 1 százalékos mértéktől, ami ahhoz lenne szükséges, hogy a meglévő lakásállomány 100 év alatt megújuljon.
Az átlagos használt lakásárak emelkedése 2014-hez képest ingatlan típusonként és regionálisan eltérő volt 2015-ben. Az Otthon Centrum szerint a legnagyobb, 40 százalék körüli növekedés, a fővárosi panellakások átlagáránál volt megfigyelhető. A másik véglet: a keleti országrészben a használt tégla társasházi lakások átlagára némi csökkenést mutatott.
A budapesti panelek drágultak a legjobban
A legdinamikusabb minden szegmensben a fővárosi lakáspiac, ahol a panellakások mellett a családi házak és a hagyományos szerkezetű társasházi lakások átlagárai 19 illetve 24 százalékot növekedtek. A nyugati országrészben az átlagárak 7-11 százalék növekedést mutattak a családi és téglaépítésű lakások esetében, a panellakások átlagára ennek duplájával, 21 százalékkal nőtt az előző évhez képest.
A használt tégla társasházi lakások esetében és a családi házaknál is Pest megyében és a nyugati országrészben egyaránt 8-10 százalékos növekedés volt megfigyelhető. Hasonló mértékben nőttek a keleti országrész panellakásainak átlagárai is. Stagnáltak az árak a Pest megyei panellakások és a keleti országrészben található családi házaknál.
A kereslet 2015-ben tapasztalt élénkülése jól megmutatkozott a vevők alkupozícióinak gyengülésében. A válság éveiben még a leginkább megfizethető és emiatt keresett panellakások értékesítésekor közel 10 százalék volt az árengedmény átlagosan és a családi házak esetében a 18 százalékot is meghaladta. 2015-ben a panellakásoknál az átlagos engedmény az eladó irányárához képest az adás-vétel megkötésekor 6,45 százalék, használt téglaépítésű társasházi lakásoknál 8,14 százalék, családi házak esetében 13,54 százalék volt.
A családi házak mennek le a leglassabban
Ehhez hasonló tendenciát mutatott az értékesítéshez szükséges idő is. Továbbra is a legtürelmesebben a használt családi házukat eladóknak kell a vevőre várni. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ebben a kategóriában közel hat hónap, míg az eladó és a vevő egymásra talál. Ugyanakkor ez az időszak másfél hónappal rövidebb, mint az előző évben tapasztalt átlagos értékesítési idő.
A leggyorsabban a panellakások találtak vevőre tavaly, átlagosan egy hónap alatt, ami fele a korábbi évben szükséges időnek. Természetesen az átlagértékek nagyon szélsőséges időtartamokat jelenthetnek, meglehetősen nagy a szórása ezeknek az értékeknek, de a tendenciát mégis jól mutatják, a kereslet élénkülése gyorsabb értékesítést hoz az eladóknak és kisebb áralku lehetőséget jelent a vevők számára.
