Az idei évben további közel 5 ezer új lakás megépülése várható, melyet a kiterjesztett otthonteremtési program felfutása után további 5 ezer új lakás megépülése követhet – vélik az MNB szakértői.
2015 folyamán a lakásárak emelkedésének mértéke jelentős lakáspiaci élénkülést tükröz. 2015 során folytatódott a lakásárak 2014 elejétől megfigyelhető dinamikus növekedése. Az FHB-lakásárindex 2015 első három negyedéve során mintegy 12 százalékkal emelkedett, míg a KSH használt és új lakásokra vonatkozó lakásárindexei 2015 egészét tekintve rendre 10,4 és 8,7 százalékos növekedést mutatnak előzetes adatok alapján.
Az FHB-lakásárindex szerint az árszínvonal 2015 során negyedévente átlagosan közel 4 százalékkal emelkedett. Mindezek mellett a KSH számításai szerint az új és használt lakások árának másfél éve tartó emelkedése megtörni látszott 2015 végén – olvasható a jegybank „Lakáspiaci jelentése” piaci trendekről szóló fejezetében.
A lakáspiac élénkülését a piaci forgalom bővülése is mutatja. 2015 során tovább folytatódott a már 2014-ben is megfigyelhető bővülés a lakáspiaci tranzakciók számában. A piaci forgalom 2015 első három negyedéve során becslésünk szerint közel 16 százalékkal haladta meg a 2014 azonos időszaka során megfigyelt tranzakciók számát.
A lakáspiaci tranzakciók száma a fővárosban gyorsabb ütemben nőtt az egyéb településekhez képest. A lakáspiaci tranzakciók túlnyomó többségét használt lakások adásvétele teszi ki, az új lakáspiaci forgalom emellett historikusan is alacsony szinten tartózkodik. 2015 első három negyedéve során mindösszesen közel 2500 új lakás adásvételére került sor, ami a tranzakcióknak csupán 2,5 százaléka volt.
A lakáspiaci élénkülés több szempontból sem mutat egységes képet. A lakáspiac 2014 és 2015 folyamán megfigyelt élénkülése egyrészt területi alapon, másrészt a használt és új lakások részpiaca tekintetében sem mutat egységes képet. A lakáspiaci élénkülés elsősorban a fővárosi és a nagyobb városokban található használt ingatlanokra korlátozódik. Az új lakások piacát szintén jelentős áremelkedés jellemezte az elmúlt két évben, a piaci forgalom azonban összességében nem emelkedett, ami főként a megfelelő mennyiségű és minőségű új kínálat hiányának tudható be.
Az átlagos négyzetméterárak főként a budapesti használt lakások esetén emelkedtek. A tranzakciók során értékesített/megvásárolt lakások átlagos négyzetméterára szintén a budapesti használt lakások részpiacán mutatja a legjelentősebb emelkedést. Utóbbi lakások átlagos négyzetméterára 2014-ben 6,2 százalékkal, míg 2015 első három negyedéve során 15,8 százalékkal emelkedett.
Az új lakások részpiacán belül Budapesten és a városokban is a négyzetméterárak emelkedése volt megfigyelhető, azonban ezen részpiacok a teljes lakáspiaci forgalomnak csupán 1,6 százalékát adták 2015-ben. A budapesti használt lakások részpiacának kiemelkedő szerepéhez az alacsony kamatkörnyezetből is fakadó megnövekedett befektetési kedv is nagymértékben hozzájárulhat.
A lakáspiac régiós lebontásban is heterogén képet mutat. Az átlagos négyzetméterárak változását régió és településtí-pusonként megbontva látható, hogy ott emelkedtek a legjobban a négyzetméterárak, amely területeken korábban is magas szinten tartózkodtak. A lakáspiaci élénkülés ezek alapján a magasabb árszínvonalú, így vélhetően jobb minőségű ingatlanokkal ellátott területekhez köthető. Összességében az árak a nagyobb településeken nőttek a legnagyobb mértékben, míg emellett a fejletlenebb régiók esetén (pl. ÉszakMagyarország) átlagosan kisebb növekedés volt megfigyelhető a négyzetméterárakban.
A hazai újlakás-piacon 2008 óta kialakult negatív trend évek óta meghatározta a lakáspiac helyzetét. A lakásépítésre fordított lakossági kiadások az elmúlt években érdemben mérséklődtek hazánkban, és nemzetközi összevetésben is rendkívül alacsonynak tekinthetőek. A lakásépítések éves volumene hazánkban a GDP-nek csupán 1,3 százalékát tette ki 2014-ben, míg 2001 és 2004 között ugyanez az érték átlagosan 4,8 százalék volt. A visegrádi országokat tekintve ez a mutató 2,4 százalékon, míg az Európai Uniót tekintve 4,6 százalékon állt 2015 harmadik negyedév végén.
2015 folyamán az új lakásépítések élénkülése megtorpant. 2015 során összességében 9 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel korábban.
Ugyanezen idő alatt a kiadott lakásépítési engedélyek száma 30 százalékkal haladta meg a 2014-es év egészét, ami bár érdemi bővülést jelent, szintjét tekintve még mindig historikusan is alacsony.
Az ingatlanpiac működési elvéből következően és a múltbeli tapasztalatok alapján egy emelkedő trend kibontakozása során a lakásépítési engedélyek felfutása mintegy 4-8 negyedévvel előzi meg az új építések bővülését. A kiadott építési engedélyek és az átadott lakások száma között az elmúlt negyedévekben tapasztalt elnyílás mértéke arra utalhat, hogy az ingatlanfejlesztők az utóbbi időszakban a kivárást választották. A visszafogott építések és a felfutó építési engedélyek kettőssége Budapest esetében kedvezőbb képet mutat. Budapesten az épített lakások száma csupán 3,9 százalékkal csökkent, és az év végén már élénkülést mutatott, míg 72,8 százalékkal több lakás építését engedélyezték, mint egy évvel korábban. A kiadott lakásépítési engedélyek növekedése régiós szinten szintén a korábban azonosított területi heterogenitást mutatja. A lakásépítések népességarányos szintje mindezekkel összhangban Pest megyében, valamint az ország nyugati régióiban a legkiemelkedőbb.
A visszafogott lakásépítések és az említett regionális különbségek együttesen indokolhatták, hogy a kormányzat részéről döntés született lakáspiaci élénkítő intézkedések bevezetéséről.
A kormány 2016 elején jelentette be a lakáspiaci folyamatokat jelentősen befolyásoló intézkedéseket. A Családok Otthonteremtési Kedvezményének megnövelése és erősebb differenciálása a nagycsaládosok új lakásvásárlása terén jelentős többletkeresletet hozhat.
Az új lakások áfacsökkentése mindezek mellett elősegítheti az elmaradt beruházások megvalósulását, megfelelő mennyiségű és minőségű új kínálatot biztosítva ezzel a megnövekedett keresletnek.
A kiterjesztett otthonteremtési program és az új lakások áfacsökkentése a lakáspiac kínálati és keresleti feltételeit is érdemben javítja. Az MNB elemzői az intézkedések bevezetését követően az elhalasztott beruházások realizálódására számítanak, így a már kiadott engedélyek száma alapján az idei évben további közel 5 ezer új lakás megépülése várható, melyet a program kihasználtságának felfutása után további 5 ezer új lakás megépülése követhet. Virág Barnabás, az MNB ügyvezető igazgatója ezt a prognózist némiképp árnyalta: a jegybanki elemzés bemutatásakor arról beszélt, hogy elemzőik mintegy 10 ezer új lakás építésére számítanak 2017 végéig, ennek pedig több mint kétharmadát jelentik a csokos lakásépítések.
Az intézkedések hatására a lakáspiaci kereslet bővülésével párhuzamosan a kínálat támogatása az újlakás-piaci folyamatok javulását vetíti előre, amely a hazai gazdaság teljesítményét és az építőipari foglalkoztatás emelkedését eredményezheti. Az új lakások építését ösztönző intézkedések a gazdaság több szektorát is befolyásolják. A megvalósuló új beruházások közvetlenül emelik az építőipar termelését, míg az ingatlanforgalmazással foglalkozó, valamint a pénzügyi és biztosítási ágazatok teljesítményére közvetetten gyakorolnak pozitív hatást. Mindezek mellett az egyéb nem fém ásványi termékek feldolgozóipari alágazat kibocsátásának az építkezésekhez felhasznált beton, cement és üveg gyártásán keresztüli bővülése várható.
