Legtöbben úgy gondolják, elegendő maga a megvásárolt ingatlan fedezetként, ez azonban sajnos nem minden esetben van így. A Bankmonitor összegyűjtötte, hogy milyen helyzetekben szükséges ingatlan pótfedezetként a hitel mögé.
A legtisztább és egyben legegyszerűbb helyzet az, amikor olyan használt ingatlant vásárol meg egy cég, amelyen nincs bejegyzett teher. Ebben az esetben a vételár kifizetésével egy időben az ingatlan tulajdonjoga is azonnal az új tulajdonosra száll, így a bank is mindenféle bonyodalom nélkül bejegyezheti rá a jelzálogjogát. A legtöbb ilyen esetben a céges hiteleknél ilyenkor elvárt 20-30%-os önerő mellett a megvásárolt ingatlan értéke elegendő fedezetet biztosít a hitelhez.
Alacsonyabb önerő elvárásnál előfordulhat azonban, hogy a megvásárolt ingatlan nem elengedő fedezet. Ilyenkor két lehetősége van a vállalkozónak: biztosít egy további ingatlant fedezetként a hitel mögé – ez a megoldás a legkevésbé preferált a vállalkozók körében -, vagy igénybe veszi az állami kezességvállalás intézményét, a hitelgaranciát. Ennek azonban költségvonzata van: éves szinten a hitelösszeg 60-80%-ára vetítve 1,4%, függően a garanciavállalás mértékétől.
Mi a helyzet egy jelzáloggal terhelt ingatlannál?
Már nem olyan egyszerű a helyzet, ha a megvásárolni kívánt ingatlanon (nem banki) jelzálogjog van bejegyezve. A bankok „dobozos” hiteltermeinél ugyanis kizárólag tiszta tulajdoni lapra tud utalni a bank. Ilyenkor tehát szükség van átmeneti forrásbevonásra – az eladó (ez ritkább esetben történik meg) vagy a vevő oldaláról -, vagyis előzetesen rendezni kell a tartozást.
300 millió forint feletti árbevételű cég, illetve 100 millió forintnál nagyobb hiteligény esetén a bankok már egyedileg is tudják (és akarják) kezelni az ilyen típusú hiteligényeket, így nem akadálya a folyósításnak a bejegyzett teher. A bank ilyenkor az eladó fennálló tartozását közvetlenül a jelzálogjogosultnak utalja el, aki előzetesen ígérvény formájában lenyilatkozza, hogy a követelés rendezésével a jelzálogjogát megszünteti.
Újépítésű ingatlan vásárlás
Alaphelyzetben addig, amíg az ingatlan nem rendelkezik önálló helyrajzi számmal – társasház jellegű irodai ingatlanoknál ez albetétesítést jelenti -, vagyis nem kerül véglegesen az adós cég nevére, a bank nem tudja forgalomképesnek tekinteni azt, így fedezetként sem veheti figyelembe. Klasszikus esetben átmeneti fedezetbiztosításra van szükség ilyenkor. Érdemes hangsúlyt fektetni az átmenetiségre! Sok bank hajlamos ugyanis arra, hogy az ideiglenesen biztosított fedezeten „rajta felejtse” a jelzálogjogot akkor is, amikor már elkészült a másik ingatlan, és megtörtént azon a jelzálogbejegyzés.
Ha már a szerződéskötésen túl vagyunk, annyit tehetünk, hogy kérvényezzük a banknál a jelzálogjog leszedését, amihez a banknak hozzá kell járulnia, amennyiben az elkészült ingatlan értéke elegendő fedezetet biztosít a hitel mögé. Ha még hitelfelvétel előtt vagyunk, érdemes a hitleszerződésbe beletetetni az átmenetileg biztosított ingatlan automatikus kiengedését a jelzálogból.
A bankok szerencsére egyre inkább igyekeznek az ügyfelek kedvére tenni. Mind több banknál jelenik meg a standard, dobozos banki termékeknél is annak a lehetősége, hogy újépítésű ingatlan vásárlásakor a pótlólagos ingatlanfedezet bevonása elkerülhető legyen. Ilyenkor a Garantiqa Hitelbiztosító állami kezességvállalásával, illetve a tulajdonos készfizető kezességvállalásával váltják ki az ingatlanfedezetet, így az ingatlan elkészültével sem vonják be a biztosítéki körbe.
A haszon kettős: nem kell pótlólagos ingatlanfedezet a hitel mögé, illetve az így megvásárolt ingatlan terheletlen marad, azaz akár egy újabb hitelfelvételnél is felhasználható biztosítékként.
