A társasházi közös tulajdon hatályos szabályait dr. Bányai Judit ügyvéd–építész egy jogeseten keresztül ismerteti.
A társasházban működő kkv-k, a társasházakat működtető kkv-k gyakran találkozhatnak azzal a problémával, hogy a közös tulajdonból vagy saját maguk, vagy valamely másik tulajdonos tulajdonrészüket adásvétellel megnövelték vagy ezt tervezik.
A kevésbé derűs kkv elnevezés helyett nevezzük Jolánkának azt, aki 10 nm-es társasházi „lakás” tulajdonrészéhez 10 éve, a közös tulajdonú WC és mosókonyha megvásárlásával további 12 nm-t „hozzá növesztett”. Most ingatlanát értékesíteni szeretné, és kedvezőbb ajánlatot kapna, ha a lakás méretváltozását a közhiteles földhivatali ingatlan-nyilvántartás is igazolná.
Lássuk, milyen lépéseket kell megtennie Jolánkának ahhoz, hogy lakásának mérete ne csak valóságosan, hanem a tulajdoni lapon is immár 22 nm-es legyen.
- Az eredeti alaprajz felhasználásával egy építészmérnök elkészíti a bővített lakás felmérési tervdokumentációját (M=1:100), emellett nyilatkozik, hogy az a bővítéskori, (10 évvel ezelőtti) lakásra vonatkozó előírásoknak megfelel.
- A felmérési terv alapján az illetékes polgármesteri hivatal építési / műszaki osztályán Jolánka kérelmére hatósági bizonyítványt állítanak ki arról, hogy a lakás jelenleg is lakás és mekkora a mérete (helyszínen ellenőrzik a hivatal munkatársai, hogy a felmérési terveknek megfelel-e a tényleges állapot).
- Egy földmérő változási vázrajzot készít a lakásról (alaprajz felhasználásával) és a közös tulajdonnak a megmaradt részéről, majd ezt a változást a változási vázrajzon a földhivatalnál záradékoltatja.
- A hatályos társasházi törvény (Tht., 2003. évi CXXXIII. tv.) előtt készült Alapító Okiratot (AO) módosítja a társasház közgyűlése úgy, hogy a jogász által elkészített módosított AO-t (legalább 4/5-öd arányú hozzájárulással) határozatával elfogadja. Ebben minimálisan a külön tulajdonok és a közös tulajdonok nagyságát módosítják az eszmei tulajdoni hányadok együttes változtatásával.
- A társasház meghatalmazottja benyújtja a változtatási kérelmet a földhivatalba, jegyezzék be vétel jogcímen Jolánka tulajdoni hányadát, és valamennyi tulajdonos eszmei tulajdoni hányadát az ezt megalapozó mellékletek szerint, melyek: a közgyűlési határozat, az új AO, a záradékolt változási vázrajz és a hatósági bizonyítvány.
A hatályos Tht (10.§ (3)-(5)) előírása szerint legalább 4/5-ös társasházi többség is határozhat a közös tulajdon elidegenítéséről és a kapcsolódó Alapító Okirat módosításáról, ebben az esetben a közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy 60 napon belül keresetindítási jogukkal élhetnek a határozat ellen.
A fenti közgyűlési határozat egyébként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, melyet közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Már ezen határozatban is kell rendelkezni a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadokról.
Segédlet
Végül álljon itt egy olyan kitöltendő irat (vagy segédlet), amely segít az Alapító Okirat egyéb változásainak rögzítésében abban az esetben is, ha az eredeti Alapító Okirat a már hatályon kívül helyezett társasházi törvény alapján készült.
1. Mi az, ami szükségessé teszi az AO módosítását?
…………………………………………………………………………………
2. Külön tulajdon, társasházi tulajdon, közös tulajdonok rögzítése rajzon és AO-ban méretekkel és szövegesen is
…………………………………………………………………………………
3. SZMSZ – Házirend aktualizálása, pl. dohányzás, kamera
…………………………………………………………………………………
4. Számvizsgáló bizottság (csak 25 lakás fölött kötelező, 27.§ (2), ezen lakásszám alatt ehelyett évente közgyűlési határozatban megbízott tulajdonostárs (51.§ (4) végezheti ugyanezt a feladatot)
………………………………………………………………………………..
5. Gazdasági ellenőrzést segítő személy (kötelező 20 millió forint feletti gazdálkodás, 50 lakás fölött, 51/A §)
…………………………………………………………………………………
6. Társasházkezelés
…………………………………………………………………………………
Jolánka sajnos olyan társasházi közgyűlésre utazott fel vidékről, amelyen a tulajdonostársak több mint 1/5-e nem volt jelen. A legközelebbi közgyűlésen – amelyre várhatóan egy bő hónap múlva kerül majd sor – reményei szerint jelen lesz a tulajdonosok 4/5-e és olyan határozatot tudnak hozni, amelyet (támogatás esetén) a földhivatal elfogadhat. Legyen így.
dr. Bányai Judit ügyvéd-építész
az iLex Systems Zrt. együttműködő partnere,
a dél-budapesti szolgáltatási pont vezetője
