Csupán 22 olyan fővárosi irodaépület van, amely 5 évesnél fiatalabb, ezzel szemben 134 azon irodaépületek száma, amelyek 2000 előtt épültek. Így mára kiemelt fontosságú tevékenység lett az irodaházak állapotának megőrzése, erre az üzemeltetési költségek 10 százalékát fordítják – írja a CA Immo ingatlanbefektető.
Összesen 307 modern irodaépület található a budapesti irodapiacon. Ebből 40 százalék, 120 épület műszaki tartalma A kategóriába sorolható. Amennyiben a teljes állományt négyzetméter alapon vizsgáljuk, az irodapiac 60 százaléka A kategóriásnak számít, amely mintegy 1,7 millió négyzetmétert tesz ki.
Az irodaállományból 98 ingatlan (600 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel növekedett ebben az időszakban.
Az utóbbi 5 év fejlesztését az alacsony aktivitás jellemezte, csupán 22 irodaépületet építettek. Ebből a trendből a piac most kezd változtatni, és egyre aktívabb fejlesztési kedv arra hagy következtetni, hogy a következő 5 éves ciklus magasabb új kínálattal fogja ellátni a budapesti irodapiacot.
Az épületek műszaki tartalmát vizsgálva szembetűnő, hogy a 2000-es évek előtt épült irodaházakból az A kategóriás állomány csupán 30 százalékát teszi ki a piacnak. Ezek az épületek közül a legtöbb már átesett legalább egy nagyobb műszaki és esztétikai felújításon. A 2006 és 2010 között épült ingatlanok közül már 87 százalék éri el az A kategóriás színvonalat, míg ez az arány az évek múlásával javul és 2011-2015 közötti időszakban 96 százalékra ugrott.
Megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 év után kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. A rendszerek átlagos élettartamát táblázatban foglaltuk össze: mint látható, elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.
Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből.
A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. A költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. A CA Immo épületein ezeken kívül rendszeresek a biztonságtechnikai beruházások, mint a video-megfigyelő rendszerek, beléptető rendszerek korszerűsítése.
A felújítások egy része – mint az esztétikai jellegű arculatfrissítések – az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem feltétlenül olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.
Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.
Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.
A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. A CA IMMO erre és a facility managementre fordítja az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani.
