Befektetési volumen szempontjából a magyar ingatlanpiacon továbbra sem sikerült elérni a válság előtti szintet – hangzott el többek között a Portfolio Property Investment Forum konferencián.

Dános Pál, a KPMG igazgatója felvezető előadásában a közép-kelet-európai régiót helyezte nemzetközi kontextusba. A statisztikai adatok szerint Magyarország jobb növekedési kilátásokkal rendelkezik, mint az Európai Unió vagy a közép-kelet-európai régió, az egy főre jutó jövedelem tekintetében azonban továbbra is jelentős elmaradásai vannak az országnak.

Az ingatlanpiaci tranzakciók volumene 2015-ben újra megközelítette a 2007-es szintet, az aktivitás kétharmada azonban három nyugat-európai országra (Egyesült Királyság, Németország, Franciaország) koncentrálódik. A régióban a befektetések mindössze 3 százaléka történik, annak ellenére, hogy a gazdasági aktivitás 9 százalékát adják Közép-Kelet-Európa országai.  A térségen belül egyébként az elmúlt évben Csehország átvette a vezető pozíciót Lengyelországtól.

Befektetési volumen szempontjából Magyarországon továbbra sem sikerült elérni a válság előtti szintet, annak ellenére sem, hogy európai viszonylatban még mindig magasak a budapesti hozamszintek. Bár a hozamelőny keresletet tud gerjeszteni, az országban fennálló politikai kockázat (bizonytalanság, kiszámíthatatlan szabályozás) továbbra is számos befektetőt visszatart.

A KPMG éves ingatlanfinanszírozási kutatása (Property Lending Barometer) szerint a bankok Magyarországon irodafejlesztéseket finanszíroznának legszívesebben, lakást nem igazán. Az előbérlet továbbra is fontos, átlagosan 45 százalékos telítettséggel kell rendelkeznie egy projektnek ahhoz, hogy finanszírozást kapjon.

Ingatlanpiaci ciklusok szempontjából a budapesti irodapiac a feltápászkodás fázisában van, míg Varsót az összeszűkülés jellemzi. A kiskereskedelemi szegmensben is a felemelkedés jellemzi a magyar fővárost, míg Lengyelország legnagyobb városa a bővülési fázis csúcsán van, hamarosan pedig elképzelhető a túlkínálat kialakulása – zárta gondolatait Dános Pál.

Belgrád, Budapest és Bukarest a legvonzóbb

A konferencia első és talán legizgalmasabb panelbeszélgetése a régiós befektetői és finanszírozási klímát elemezte, Noah M. Steinberg, a Wing Zrt. elnök-vezérigazgatójának és az RICS magyarországi elnökének moderálásával. Az első kérdés – mely mindig felmerül a hasonló beszélgetések során – arra vonatkozott, hogy egységesnek tekinthető-e ingatlanpiaci szempontból a közép-kelet-európai régió. Andreas Ridder, a CBRE régiós ügyvezetője szerint a KKE gyűjtőnéven ismert terület pedig a valóságban három különböző piacot jelent. Lengyelország és Csehország már inkább nyugat-európai piacnak számít, Magyarország sok szempontból közelebb áll a délkelet-európai országokhoz, Kelet-Európa országaiban (Ukrajna, Oroszország) pedig egészen más befektetők, egészesen más feltételek szerint mozognak.

Cristian Ustinescu, az Immofinanz Group régiós szenior tranzakciós menedzsere szerint Varsó erősen túlárazott. A romániai szakember a „három B-ben” hisz, úgy látja Budapest, Bukarest és Belgrád azok a régiós városok, ahol pénzt lehet keresni. Nem ő az egyetlen, aki lát fantáziát délkeleti szomszédjaink fővárosaiban. Rudolf Riedl, a Raiffeisen Evolution ügyvezető igazgatója szerint Belgrád most olyan, mint Budapest volt a 90-es években és óriási potenciállal bír. Úgy látja, hogy Bukarestben is van kereslet, de ott a finanszírozás komoly problémát jelent. Török Árpád, a TriGranit vezérigazgatója jóval szkeptikusabb a szerb fővárossal szemben: bár kevés az irodaterület és a kiskereskedelmi állomány, nincs finanszírozás és nincs kinek eladni.

Varsó továbbra is aggodalomra ad okot

Török Árpád meglehetősen szkeptikus a varsói piaccal szemben is, elsősorban az ott tapasztalható túlfejlesztés miatt. Lengyelország nagy előnye ugyanakkor, hogy az országban nem csak egy városra koncentrálódik az ingatlanpiaci aktivitás. A másodlagos városokban elérhető hozamok közelítik a varsói szintet. A szakember szerint a lengyel piac sokkal érettebb, mint a magyar, elsősorban átláthatóság és likviditás szempontjából. Varsóban egyébként a meglévő állomány jelenthet problémát az új fejlesztések, valamint a rövidtávú bérleti szerződések miatt – tette hozzá Rudolf Riedl.

Hozamcsökkenés, lassulás és finanszírozás

A beszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy mind a magyarországi kamatlábakban, mind a hozamokban meglátszik a politikai kockázat. Az ország ugyanakkor jelentős potenciállal bír, könnyen elképzelhető ezeknek a mutatóknak a csökkenése. Török Árpád szerint Budapest nagy kérdése nem az, hogy lesz-e hozamesés, hanem hogy a várt javulás mikor következik be és milyen mértékű lesz.

Több résztvevő is egyetértett abban, hogy a német gazdaság a régió fő hajtóereje. A közönségszavazás eredménye szerint a konferencia résztvevőinek 54 százaléka tart a német gazdaság lassulásától, mivel az problémát jelenthet a régió fejlődésének számára. Andreas Ridder szerint a jövőre nézve optimizmusra ad okot az, hogy az európai nagyvárosok között Varsó az első, Budapest pedig a negyedik helyet birtokolja munkaerőpiaci növekedés szempontjából.

„A bank az esernyő, ami eltűnik, ha elered az eső” – ezzel a csípős hasonlattal jellemezte a jelenlegi finanszírozási környezetet Cristian Ustinescu. Jelenleg nem érhető el finanszírozás spekulatív projektekre, a bankok bizalmának még növekednie kell – foglalta össze meglátásait Számely Péter, a Hypo NOE régiós finanszírozási vezetője.

Keletről jönnek a befektetők

A résztvevők egyetértettek abban, hogy a közép-kelet-európai régióban jelentősen nő az Európán kívülről érkező (elsősorban közel-keleti és ázsiai) befektetők érdeklődése, akik főleg a felső szegmensben nézelődnek, legyen szó hotelről, lakásról vagy irodáról.

Noah M. Steinberg végső körkérdésében arra kérdezte a megjelent szakértőket, hogy melyik város vagy régió milyen termékébe fektetnének be a legszívesebben. Frederic Le Fichoux közepes hoteleket vásárolna valahol a régióban, Rudolf Riedl szintén szállodát venne – Budapesten vagy Belgrádban. Számely Péter, valamint Török Árpád irodaházat vásárolnának Budapesten vagy Bukaresten, Cristian Ustinescu pedig a kiskereskedelmi szegmenset tartja a legvonzóbbnak mind a három B-betűs fővárosban. A legváratlanabb választ talán Andreas Ridder adta, aki a moszkvai prémium irodaházakra hívta fel a figyelmet, amelyek jelenleg rendkívül olcsón – és magas kockázattal – vásárolhatók meg.