Mozgalmas évet tudhat maga mögött az ingatlanüzemeltetési szakma: a vasárnapi zárvatartás be- és kivezetése, a nehéz munkaerő-piaci helyzet és a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetségének (LEO FM) térnyerése jelentősen befolyásolták a piaci folyamatokat.
A piac szereplői a Portfolio által május 24-én megrendezett FM 2016 – Ingatlanüzemeltetés és Energiahatékonyság konferencián vonták le a tanulságokat és mutatták be a kihívásokat.
A távfűtés jövője
A távhő olyan állandó költségű eszköz, amely alkalmas a különböző módon, különböző tüzelőanyagból előállított hőenergiák összegyűjtésére és fogyasztókhoz való eljuttatására – definiálta társasága főprofilját Újhelyi Csaba, a Főtáv Zrt. kapcsolati és üzletfejlesztési igazgatója. Magyarországon az emberek jelentős részében a távfűtés a mai napig összekapcsolódik a túlfűtött, pazarló panellakásokkal, holott a technológia kényelmes (nem a fogyasztónak kell foglalkoznia az üzemeltetéssel), környezetbarát (a károsanyag-kibocsátás nem a fogyasztási helyen keletkezik és jól szabályozható) és az új építésű lakásokban is versenyképes.
A 2008-as év fontos mérföldkő volt a Főtáv életében, mert ekkor kezdődött a fogyasztás racionalizálása, azaz a nagyobb volumenű nyílászárócsere és hőszigetelés, ami mára jelentősen csökkentette a hőigényt. És bár a szolgáltatók alapvetően vevőközpontúan működnek, az alacsonyabb igény miatt kieső árbevétel kellemetlenül érinti üzletmenetüket; mivel a távhő ára államilag szabályozott, a kihívásra termékfejlesztéssel kénytelenek válaszolni. Így alakultak ki a Főtáv biztosítási termékei, a hőközpontok más körzetekben való értékesítése és a hűtési szolgáltatás (először a Heim Pál Gyermekkórházban).
A Főtáv a hazai távhőszolgáltatás zászlóshajójának tekinthető: portfóliója 90 százalékban lakossági ügyfelekből áll, a budapesti hőpiac 30 százalékáért, a teljes hazai távhőpiacnak pedig 38 százalékáért felelős. Ebből kifolyólag a távfűtés magyarországi népszerűsítésében és a szabályozási tevékenységhez tartozó konzultációban a cégnek igen jelentős szerepe van (a Magyar Távhőszolgáltatók Szakmai Szövetségének elnökét is ő adja).
A következő években a piaci szabályok várhatóan az átlátható, egységes díjstruktúra és az egyedi mérés irányába mozognak tovább, a hőtermelésben valószínűleg egyre nagyobb hangsúlyt kap a hulladékégetés, ami pozitív fejlemény, mert ez a szemét kezelésének a lerakásnál lényegesen jobb módja. A Főtávnak a Távhő Fejlesztési Cselekvési Tervvel összhangban lévő, hosszú távú stratégiája van, aminek lényeges elemei a szigetszerű erőművek összekapcsolása (ez északon már megtörtént) és a biomassza több erőműben történő hasznosítása.
Szakmai konszolidáció
Annak ellenére, hogy a létesítménygazdálkodási szakma értéket teremt, jelentősen hozzájárul az épített környezet alakulásához és a fenntartható fejlődéshez, az elmúlt évekig Magyarországon nem voltak hiteles adatgyűjtések és mérések a témában – mondta Laskai Ildikó, a LEO FM alapítója. Ezért a szakma néhány képviselője 2013-ban úgy döntött, hogy olyan közösséget hoznak létre, ahol a létesítménygazdálkodók közösen gondolkodhatnak a fejlesztési lehetőségekről, amely képes kapcsolatot teremteni a jogalkotóval és a kormányzattal, és amelyben a tagság egyfajta szakmai védjegyet is jelent. A LEO FM célja nem kevesebb, mint a működés reformálása, a szakma konszolidálása.
A szövetségnek négy fontos feladata van. Ahhoz, hogy a tagság védjeggyé válhasson elengedhetetlenül szükséges, hogy tagjai megbízhatók legyenek, ezért létrehoztak egy Etikai kódexet, ami mindenkinek ajánlott etikai irányelveket tartalmaz. A létesítménygazdálkodási tevékenységhez kapcsolódó üzleti folyamatok támogatására megalkották az Üzemeltetési kézikönyvet, ami folyamatosan frissülő, hasznos információkat tartalmaz minden üzemeltetőnek.
Tavaly adták ki továbbá a Benchmark kézikönyvet, ami az egyre növekvő adatbázis alapján az iparági összehasonlításokat segíti és hiánypótló Magyarországon. Végül az FM szektor meghatározó vezetőinek megkérdezése alapján létrehozták a Létesítménygazdálkodási Vezetői Hangulatindexet (LVHI), ami négy ismérv alapján (árbevétel, EBITDA, kintlévőségek, foglalkoztatottak), független adatfelvétellel, egy 0-tól 100-ig terjedő skálán mutatja a piaci várakozásokat. A tervek szerint a jövőben az index alapján trendszerű megállapítások is tehetők majd.
A LEO FM kapcsán panelbeszélgetést is szerveztek a konferencián. A szakértők elmondták, hogy a szövetségnek jelenleg 18 tagja van, folyamatosan kapnak jelentkezéseket, de ezeknek egy része nem kapcsolódik közvetlenül a szakmához, ezért a nem létesítménygazdálkodással foglalkozó cégeknek létrehozták a támogatói státuszt. Az üzemeltetési szakma nehézsége, hogy a jó teljesítmény nem tűnik fel a megrendelőnek (hiszen ebben az esetben minden a tervek szerint alakul), azonban ha valami baj van, akkor attól függetlenül az üzemeltetőt hibáztatják, hogy a probléma valóban tőle ered, vagy sem.
Erre a problémára is megoldást kínálnak az új sztenderdek, amelyeket az ISO szabványok és külföldi tapasztalatok alapján alkottak, és amelyek nagy segítséget nyújthatnak a megrendelőknek az üzemeltetők objektív értékelésében. Bár a szövetség által kiadott anyagok a külföldi befektetők számára is hasznosak lehetnek, alapvetően a magyar piacra készülnek és a külföldi piacokkal való összehasonlításra csak korlátozottan képesek.
Közép-európai viszonylatban a magyar FM piac trendjei több helyen eltérnek a többi országétól, itthon jellemzőbb a fekete foglalkoztatás (különösen az őrző-védő társaságoknál) és – több szomszédos országgal ellentétben – költségcsökkenés tapasztalható. Az üzemeltetési árakat alapvetően két egymással ellentétesen ható trend határozza meg: a munkaerőhiány növekedése és az energiaárak csökkenése. A munkaerő-problémákból fakadó bérfeszültség növeli a költségeket, ez azonban várhatóan a piac tisztulásához vezet majd, hiszen a munkatársak inkább a megbízható, jogszerű társaságoknál dolgoznak majd.
Komoly probléma az oktatás alacsony színvonala és a többszörös kontraszelekció, továbbá a kivándorlás. Erre megoldást jelenthet, hogy a LEO FM integrálódni kíván a közoktatásba: versenyeket, kurzusokat indítana, továbbá hosszabb távú karrierpályát kínálna a jövőbeli munkatársaknak. A másik trend az energiaárak csökkenése: most érdemes energetikai beszerzéseket bonyolítani, mert az árak mélyponton vannak. Kérdés, hogy meddig tart majd ez az állapot.
Általánosságban elmondható azonban, hogy a két fő trend miatt az üzemeltetési költségek mértéke nem változott jelentős mértékben, struktúrája azonban átrendeződött. Mindezekről azon a panelbeszélgetés esett szó, amelyen Laskai Ildikó mellett Ruzsinszki Tibor (Fm igazgató, Strabag Property and Facility Services) és Schmidt József (vezérigazgató-helyettes, Future FM Zrt.) vett részt.
Vasárnapi újranyitás
A retail piacon az elmúlt időszakban, a legjelentősebb esemény kétségtelenül a vasárnapi zárva tartás, majd újranyitás volt: a tapasztalatokról egy újabb panelbeszélgetést hallgathattak mag a konferencia résztvevői, amelynek résztvevői Balla Erna (Center Manager, Aréna Pláza), Gyalay-Korpos Gyula (elnök, Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége), Kopcsányi Zoltán (értékesítési igazgató, Libri Könyvkereskedelmi Kft.), Pósfai Gábor (ügyvezető igazgató, Decathlon Magyarország) és Szabó Gyula (Manager for Hungary, Coffeeshop Company) voltak.
A vasárnapi zárva tartás bevezetését követő néhány hónapban a vasárnapi forgalmak majdhogynem egy az egyben kiestek, a kiesést azonban év végére sikerült ledolgozni. A tavalyi év jó gazdasági teljesítménye miatt az üzletek jó része így is képes volt növelni forgalmát (a látogatószám tekintetében árnyaltabb a kép), azonban kérdéses, hogy mi lett volna a boltzár nélkül. A bevezetést követő legnagyobb kihívást a munkaerő átszervezése jelentette, sok száz embert kellett elküldeni. Rezsiköltséget sem a bérlők, sem az üzletházak nem tudtak megtakarítani.
A vasárnapi zárva tartás nyertesei a közepes és nagy bérlők voltak, továbbá azok az alkalmazottak, akik megtarthatták állásukat, vesztesei az elbocsátott alkalmazottak és a kisbérlők. Az, hogy a vásárlók nyertek, vagy vesztettek a törvényen, nem dönthető el egyértelműen. Fontos tanulság, hogy a vásárlók igen könnyen alkalmazkodtak az új helyzethez, szokásaik hamar megváltoztak: céltudatosabban, kevesebb ideig vásároltak és ebből fakadóan olyan szempontok kerültek előtérbe, amik korábban kevésbé voltak jelentősek a kiskereskedelemben: például megnőtt a parkolóhelyek és pénztárgépek számának jelentősége.
A törvény az emberek impulzivitását vette el, tehát a nézelődés, spontás vásárlás lecsökkent. Érdekes továbbá, hogy a vidékiek vásárlói magatartása különbözik a fővárosiakétól: a vidékiek vasárnaponként hamarabb hazamennek a plázákból, ezért a vasárnapi zárvatartás a vidéki házak forgalmát kisebb mértékben befolyásolta.
Az újranyitásnak majdnem mindenki örül: bár még nem telt el elegendő idő a statisztikák elkészítéséhez, a fogyasztás láthatóan felpörgött, az első vasárnapokon óriási dömping volt az áruházakban. Vannak azonban eladók, akik nem üdvözlik az újranyitást és azt, hogy újra dolgozniuk kell vasárnaponként. Látható, hogy az alkalmazottak ahhoz, hogy kevesebb a bérük, de vasárnap nem dolgoznak könnyebben hozzászoktak, mint a magasabb bér melletti vasárnapi munkavégzéshez. Ez komolyan ráerősít a – sok más iparágban is tapasztalható – munkaerőhiány problémájára, hiszen az eladók általános elégedettsége csökkent.
Új munkaerőt nehéz találni, és a fokozódó bérverseny miatt majdnem minden házban elindult egy munkaerő-áramlási jelenség: az eladók gyakran a szomszédos, többet ígérő boltba mennek át dolgozni. Az egymásra licitálás hosszú távon nyilvánvalóan fenntarthatatlan, ezért a kereskedők várhatóan alternatív eszközökhöz (e-kereskedelem, atipikus foglalkoztatás) lesznek kénytelenek folyamodni, vagy csökkentik majd szolgáltatásaik színvonalát. A kormányzat a vasárnapi bérpótlék növelésével igyekszik csillapítani a kedélyeket és segíteni az eladók helyzetét, az intézkedés azonban – a szakértők szerint – nem jó irány, a problémát a piacnak kellene rendeznie.
Fontos tanulságai a markáns oda-vissza döntésnek, hogy a vásárlók a várakozásoknál rugalmasabbak és hogy a hirtelen piaci beavatkozásoknál nem szabad kapkodni (akik így tettek, azok jártak jól). Az elmúlt időszak alatt a retail piac szereplői megismerhették a házak maximális kapacitásait továbbá azt, hogy a vásárlók milyen trendeket követnek, hogyan reagálnak.
Hortay Olivér
