Az áfacsökkentés a kínálatot, míg az új CSOK a keresletet fogja élénkíteni a lakáspiacon – vélik az Otthon Centrum szakértői.
2016 elején két markáns kormányzati döntés élénkíti a lakóingatlanok piacát. A megváltozott jogszabály szerint idén januártól a 150 négyzetméternél kisebb lakások és a 300 négyzetmétert meg nem haladó alapterületű új családi házak esetében a korábbi 27 százalékról 5 százalékra csökkent az áfa mértéke.
A 2015. július 1-től bevezetett egyösszegű, vissza nem térítendő lakáscélú támogatás, a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) 2016. január 1-jétől még kedvezőbb feltételekkel vált igényelhetővé:
- Aki 2016-tól 3 gyereket vállal, annak 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás jár, valamint 10 millió hitel, 25 éves futamidővel, garantáltan maximum 3 százalékos kamattal – feltéve, ha az igénybevevő hitelképesnek minősül a bank szerint.
- A 3 gyereket 10 éven belül kell megszülni. Akinek nem jön össze, vagy kevesebb gyereke lesz, vissza kell fizetnie a kölcsön tőkeösszegét, a kamatok nélkül.
- Azok a gyereket vállalók is igényelhetik a tízmilliós támogatást, akik korábban már felvettek támogatást, de az ő esetükben le kell vonni a tízmillióból a korábbi támogatás összegét.
- A csok 2008. július 1-jén vagy később kiadott építési engedéllyel rendelkező összkomfortos lakás vásárlása esetén jár, amely a kérelem benyújtásakor használatbavételi engedéllyel – vagy a használatbavétel tudomásul vételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal – rendelkezik.
- A támogatás felhasználásával vásárolt új lakás hasznos alapterületének legalább 60, az új háznak legalább 90 négyzetméternek kell lennie.
A keresleti oldalon, 2015 folyamán tapasztalt nagyon komoly bővülés szinte teljes egészében a használtlakás piacra koncentrálódott. Az Otthon Centrumnál megjelenő keresési preferenciákat elemezve – figyelembe véve a kimondottan új lakást keresőket, és azon keresőket, akiknek bár irreleváns, hogy új vagy használt lakás vásárolnak, de keresési preferenciájuk az újlakás keresőkére hasonlít – az volt látható, hogy az összes érdeklődő nagyjából 15 százaléka keresett a fővárosban újépítésű lakást, míg vidéken 10 százalék körüli volt a részarányuk. Ezt összevetve az újépítésű lakások összes eladáson belüli arányával az látható, hogy bár volt kereslet az újépítésű lakásokra, ez azonban mégsem realizálódott tranzakcióként.
2016-ban valamint az előttünk álló években még komolyabb mozgás várható a lakáspiacon, az adásvételek száma elérheti a válság előtti évek 180-190 ezres szintjét. Az utóbbi egy-másfél évben nagyon jelentős hatást gyakoroltak a spekulációs lakásvásárlások, Budapest egyes belső kerületeiben majdnem minden második vevő befektetési céllal vásárolt ingatlant. Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója szerint a saját célra vásárlók körében nagyon komoly tartalék van, hiszen 2009 és 2013 között vásárlások százezreit halasztották el. A befektetők persze továbbra is jelen lesznek a piacon, ám egyre kevesebben.
A családi otthonteremtési kedvezmény jelentős mértékű kibővítésével és a forgalmi adó 5 százalékra való csökkentésével végre az új lakások piaca is fel fog lendülni. Az Otthon Centrum szerint az áfa csökkentés a kínálatot, míg az új csok a keresletet fogja élénkíteni.
Az Otthon Centrum előzetes becslése szerint az áfa mértékének csökkentéséből „felszabaduló” bevétel egy részét a fejlesztők profitjuk javítása érdekében megtartják, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba, ezzel tehát részben teljesülni fog a jogalkotói szándék és elindulhatnak a beruházások. Ezzel együtt az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, aminek hatására a felszabaduló összeg egy másik részét a magasabb telekárak kötik majd le. Ehhez jön még a CSOK új feltételei révén, elsősorban a nagyobb alapterületű lakások iránt élénkülő kereslet árfelhajtó hatása. Ezek a hatások együttesen az áfa csökkenés mértékénél jóval kisebb, mintegy 5-8 százalékos árcsökkenést eredményezhetnek az újépítésű lakások piacán.
Mivel az élénkülő keresletet a lakásépítők csak hosszabb távon tudják kielégíteni – az eladatlan állomány az elmúlt időszakban töredékére apadt –, ennek hatása akár ki is egyenlítheti az áfa-csökkenéstől várt lakásár csökkenést, ezért az intézkedések összességében inkább stabilizálódó árakat, vagy lassuló ütemű áremelkedést hozhatnak.
Kosztolánczy György úgy véli; a kormányzati intézkedések már 2016 első hónapjaiban érezhető hatással lehetnek az újépítésű ingatlanok építésének és értékesítésének felfutására, mivel számos fejlesztő készített elő beruházásokat az utóbbi időben, amelyeket csak el kell indítani. Idén akár 8-9 ezer eladásra szánt lakás is épülhet. Ennek azonban viszonylag kevés hatása lesz a használt lakóingatlanokra: 2015-ben 140-150 ezer körüli tranzakció volt, ebből mintegy 4300 volt az újépítésű. Amennyiben az újépítés a duplájára nő, arányaiban az még mindig csak a 2-3 százalékot vonna el a használt piacról. A lakásvásárlásukat korábban elhalasztó családok 2016-ban meghozzák döntésüket, tovább emelve a tranzakciók számát. Az újlakások a teljes lakásforgalom töredékét jelentik. A piacon 2016-ban 170-180 ezer tranzakció várható. Az új kínálat nem tud akkora keresletet a használt lakások piacáról elvonni, hogy azzal megállítsa az áremelkedést, inkább csak mérsékelni a fogja az ütemét.
Jelentősebb hatás az újszerű lakások piacán jelentkezhet. Ezek eddig az új kínálat szűkössége miatt akár drágábban is elkeltek, mint az új építésűek. A CSOK révén azonban ezek a vevők várhatóan átpártolnak az új fejlesztésekhez, ezáltal az újszerű lakások iránt csökkenhet az érdeklődés, ami az áraikban is tükröződni fog, annak ellenére, hogy ezeket az áfa-csökkentés közvetlenül nem érinti. A használt lakásoknál 2013 és 2015 között 15-20 százalékos volt az áremelkedés országosan, míg Budapest belső kerületeiben éves szinten volt ilyen mértékű növekedés. Míg 2015-ben a befektetési motiváció volt a meghatározó a bérbeadás révén realizálható kedvező hozamok miatt, 2016-ban a családi otthonteremtés válhat húzóerővé.
Kérdés persze, hogy a célcsoport méretéhez képest mennyi adásvétel fog ténylegesen megköttetni. A csok-ot az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül lehet igényelni, olyan újépítésű ingatlan esetében, amely már rendelkezik használatba vételi engedéllyel. Ennek következtében az engedéllyel még nem rendelkező beruházók várhatóan csak 2017-ben tudják majd megkötni vevőikkel a szerződést.
Fontos szempont az is, hogy a klasszikus készültségi fokhoz igazodó szakaszos finanszírozás a csok esetében nem alkalmazható. Azoknak beruházóknak, akik csok-os ügyfeleket szeretnének, leginkább saját erőből, vagy banki finanszírozással kell eljutniuk a használatba vételi engedélyig, a vevők várhatóan csak minimális önerőt fognak befizetni, de semmi esetre sem a készültségi foknak megfelelő mértékben. Megfelelő finanszírozásra lesz szükség a beruházói oldalon, amivel kizárólag a stabil hátterű fejlesztők rendelkeznek.
Az Otthon Centrum szakértői a már befejezett, azonban még nem értékesített társasházi lakások területén nem számítanak sok tranzakcióra ebben a szegmensben idén, mert a meglévő és használatba vételi engedéllyel rendelkező projektek lakásmixében (főleg vidéken) leginkább a 2 szobás, 40-50nm-es lakások dominálnak és kevés a 60nm-nél nagyobb ingatlan, amire a legkedvezőbb támogatás igényelhető.
