A válság éveiben kiváró több százezres vásárlóerő lép az ingatlanpiacra a következő három-négy évben. Ők adják a középtávú növekedés stabilitását – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője a KamaraOnline-nak adott interjúban.

Hét év válság után a számok is mutatják, hogy megmoccant végre az ingatlanpiac Magyarországon. Milyenek a középtávú előrejelzések?

– Úgy gondolom, hogy optimisták lehetünk. 2013 volt a mélypont, tavaly viszont már 30 százalékos növekedés volt az adás-vételek számában, idén pedig ez fokozódott, további 40 százalékos emelkedést regisztrálhatunk. Két sebességű a növekedés, Budapesten és a vidéki nagyvárosokban erősebb, a kisebb vidéki településeken most még visszafogottabb. E mögött az áll, hogy nagyon sokan vásárolnak befektetési céllal, központi helyen fekvő jó állapotú lakásokat, amelyeket jó áron lehet kiadni. A megtakarítással rendelkezők nagyon sokan egyszerre akarnak most vásárolni, a rövid időn belül nagy számban piacra lépők okoznak erőteljes eladási növekedést ebben az évben. Mindez kezd az árakban is megmutatkozni, 20 százalék körüli az idei növekedés.

Mitől lett hirtelen több pénz?

– Szerintem nem lett több pénz, hanem az ingatlan sokkal vonzóbb befektetési forma lett, mint például bankban kamatoztatni a forintot. Ha valaki most vesz lakást, azzal a szándékkal, hogy tíz év múlva adja el, s közben folyamatosan bérbe adja, évente legalább 11 hónapig, közben adózik utána, karban tartja, felújítja, s még így is 6-8 százalékos hozamot tud elérni. A pénz ezért vándorolt a lakás befektetés felé. A lakáspiac mindig is menekülési útvonal volt válságok idején, így volt az 1998-as orosz tőzsdeválság idején, s most is helyzet van az ingatlanpiacon. A válság hét éve alatt nagyon sokan halasztották el a lakásuk eladását. A válság előtt évente 170–180 ezer volt a tranzakciók száma. A devizahitelezés felfutásakor is erről a szintről indultunk, amely 200 ezer felé duzzasztotta a számot, a válság idején pedig ennek a felére csökkentek a vételek-eladások. Az ember főleg akkor vásárol lakást, ha valami történik az életében, megházasodik, gyereke születik, aztán felnőnek a gyerekek és elköltöznek. A saját célú vásárlásokat elsősorban ilyen demográfiai változások hajtják. A válság alatt ezek a vásárlások is visszaestek, bár nem állt meg az élet, de az emberek jobban vigyáztak megtakarításaikra, nem voltak megfelelőek a hitelek, bizonytalan volt a gazdasági környezet. Most ebből a helyzetből jövünk ki. Szerintem ez a több százezres vásárlóerő lép majd piacra a következő három-négy évben. Ők adják a középtávú növekedés stabilitását.

A devizahiteles problémák és brókerbotrányok ellenére visszatér a bizalom a hitelből vásárlók között is?

– Igen. Csökkennek a forinthitelek átlagos hitelköltség mutatói, ezek a válság előtti szintet kezdik elérni. Viszonylag olcsóak a hitelek, lassan a bankok is több hitelt helyeznek ki, ez pedig segíti a lakáspiac fellendülését. A Magyar Nemzeti Bank adósságfék szabálya nem fogja engedni, hogy túlhitelezés legyen, ahogy az a devizahitelezés esetében megtörtént. A mostani felfutás sokkal kontrolláltabb lesz. Igaz, van hová nőni, hiszen nem tartunk ott, hogy mindenki nyakra-főre venne fel hiteleket, a szabályozás eleve megakadályozza, hogy túlságosan eladósodjunk.

Nem fenyeget egy ingatlanbuborék kialakulásának a veszélye?

– Az előbbiek miatt picit túlpörgött és túlfűtötté vált a piac, főleg a budapesti, azon belül is a belvárosi, de nem gondolom, hogy buborék kialakulásáról beszélhetünk. Ahhoz, hogy az ember beszálljon a lakáspiacra, minimum 10 millió forinttal kell rendelkeznie, egy budapesti belvárosi ingatlannál ez a korlát legalább 20 millió. A befektetők száma véges, nem mindenki rendelkezik megfelelő szabad tőkével. A lakáspiac eleve nem tud majd produkálni huzamosabb ideig évi 40 százalékos forgalmi- és 20 százalékos árnövekedést. Az árak emelkedése jóval visszafogottabb lesz, nem meredek, de stabil növekedési pályát prognosztizálok.

Befektetőkből van ma több a piacon vagy saját célra vársárlókból?

– A fővárosban hozzávetőlegesen minden második vásárlónál tapasztalható befektetői cél. Sokan tekintenek egyébként saját lakás vásárlásakor is egyfajta befektetésre – ma megveszi, s mivel évek múltán többet fog érni az ingatlan, jobb áron lehet majd értékesíteni.

Kik vannak túlsúlyban, a magánszemélyek vagy a vállalkozások?

– Egyértelműen a magánszemélyek.

Külföldiek mutatnak befektetési hajlandóságot?

– Érdemben nem jelentős a külföldi befektetők súlya, az egész országot nézve arányuk pár százalék. Budapesten a V. és VI. kerületben és az országhatár menti települések egy részén kimondottan szeretnek vásárolni, de máshol nem. A fővárosban európai uniós állampolgárok mellett főleg amerikaiak és oroszok vásárolnak, a határ mentén pedig főleg a másik oldalon élők. A kiemelt területeken is legfeljebb 10-15 százalék a külföldiek aránya a vásárlók között, pedig Budapest külföldi szemmel nézve nagyon olcsó. Egyébként a válság előtt sem volt sokkal több a külföldi ingatlanvásárló, s nem gondolom, hogy most megugrana a számuk.

Spekulatív a kérdés, elismerem, de egy esetleges 2024-es budapesti nyári olimpiai rendezésre készülnek már az ingatlanpiaci befektetők? Már most érdemes figyelni a Csepel-sziget környékét?

– Az olimpiai rendezés biztos hatással lehet a piacra, de egyelőre nem mozgatja meg a fantáziát, hiszen nem tudni, hogyan bírálják el Budapest jelentkezését. Ha Budapest megnyerné a rendezést, valószínűleg számíthatnánk kisebb boomra.

Milyen hírekre figyel leginkább az ingatlanpiac?

– Általában a nagy infrastrukturális beruházások lendíthetnek a piacon. A 4-es metrónál is megfigyelhettük ezt, bár nem a legjobb példa, mert a metró vonalán a sok belvárosi terület miatt nagyon korlátozott volt az ingatlanfejlesztés lehetősége. De például a Rákóczi tér és a II. János Pál pápa tér rendbe tétele hozzájárult az ingatlanárak növekedéséhez. A VIII. kerület is feljövőben van a Corvin-projekt miatt, nagyon sok olyan potenciális vevő mentális térképére került fel a környék, akik korábban teljesen másként gondolkodtak a „Nyóckerről”.

A magyar ember szereti a magántulajdont. Változhat ez a szemlélet? A jövőben többen akarnak inkább bérelt ingatlanban élni, mint sajátban?

– Most egy lakás átlagos éves bérleti díja az ingatlan értékének 6-8 százaléka, vagyis ha valaki hitelképes, a versenyképes kamatokkal együtt inkább vásárolni érdemes. A magyar lakáspiac nagyon berendezkedett a lakástulajdonlásra. Az állami kamattámogatások, a családtámogatási programok mind ezt mutatják. Szociális bérlakás programot főleg az önkormányzatok menedzselnek. Piaci alapon felépíteni 100–120 bérlakást nem igazán éri meg, nincs is rá példa. A befektetőnek inkább az az üzlet, ha eladja az új lakásokat. A bérlakásépítés támogatására nem alakult ki olyan intézményi háttér, mint amilyennel nyugati országokban találkozhatunk. Németországban, Ausztriában például sokkal több a bérlakás, mint nálunk. Ha készítenénk egy felmérést, hogy hány magyar tudja elképzelni a teljes életét egy bérlakásban, biztos nagyon kevesen mondanák azt, hogy ők igen. Szerény változást ezen a téren akkor tudnék elképzelni, ha új, kevésbé kockázatos befektetési lehetőségek nyílnának. Aki 2000-ben vásárolt lakást, biztos jobban járt, mint aki bérelt. A 2007-ben, 2008-ban döntés előtt állók viszont valószínűleg a bérléssel jártak jobban, hiszen 17 százalékos árcsökkenés következett be az ingatlanpiacon. Csak épp ezt nem lehetett előre látni.

Most mit lát, mit tanácsol?

– Szerintem most megint vásárolni érdemes a fenti tényezők miatt, már csak az ingatlanárak növekedésével kalkulálva. Egyébként mobilitás szempontjából sokszor előnyösebb a bérlemény, de a magyar ezen a téren sem mobil, mint ahogy látjuk, a munkahelyváltás miatti költözést nézve sem az.

A magyarok az ingatlan ügyeiket inkább maguk intézik, vagy közvetítői szolgáltatást vesznek igénybe?

– Nagyjából fele-fele az arány. A nagyobb értékű ingatlanokat nehezebb eladni, kevesebb a vevő, ezért könnyebben fordulnak az eladók irodákhoz. Az eladók inkább akkor próbálnak maguk keresni vevőt, ha nagyobb keresletű, olcsóbb ingatlanjuk van. Nem mérlegelik viszont azt, hogy az ingatlanért akkor kaphatnak többet, ha nagyobb körből választhatnak, amire nekik a közvetítőkkel szemben kevesebb az esélyük és a pénzük is.

Tegyük fel, hogy van 10 és van 500 millió forintom. Melyik kategóriában tudna könnyebben javasolni ingatlant befektetésre?

Ötszázmilliót semmiképp nem költenék el egyetlen ingatlanra, ekkora összeggel érdemesebb portfóliót tervezni, 20–30 lakással – belvárosi elhelyezkedésűeket, vagy ha nem fél tőle, akkor vidékieket is. Az sem biztos, hogy lakóingatlanba fektetném a pénzt, inkább kereskedelmi ingatlant ajánlanék, bár ahhoz már kicsit kevés is ez a pénz. Az Otthon Centrum egyébként tudna félmilliárdos ingatlant is kínálni önnek, de azok nem kimondottan befektetési termékek, hanem olyan luxus lakások vagy házak, amelyeket saját használatra vesznek meg. Tízmillió forintot is meg lehet forgatni az ingatlanpiacon, jellemzően a panel szegmensben. Panel lakásra is nagy a kereslet, pontosan azért, mert sokaknak erre van pénzük.

Szerdahelyi Csaba