Tavaly sokéves rekordok dőltek meg a fővárosi újlakás-piacon, de könnyen lehet, hogy a 2018-as év felülírja majd ezt is. Idén ugyanis mind értékesítésben, mind építési volumenben erős lehet az év, miközben a frissen piacra kerülő kínálat a 2019 után potenciálisan jelentősen megemelkedő áfaszint miatt visszaesik majd.
A tavalyi második félvében 4800 új társasházi lakást adtak el Budapesten. Az első hat hónap 4300-as darabszámával együtt az egész éves értékesítési volumen így 9100 lakást ért el. Utoljára 2006-ban volt ilyen magas szinten a kereslet; a csúcsidőszak 2003-2006 között az eladott újépítésű lakások száma éves szinten meghaladta a tízezret. Érdemes még összevetni a 2012-es mélyponttal is, amikor mindössze 1500 ingatlan talált gazdára.
A látványos robbanás 2016-ban indult, amikor egy év alatt 56 százalékos növekedéssel, 6400 volt az értékesített új lakások száma. Ezt a bővülést sikerült majdnem tavaly is megismételni. Két év óta – a fővárosban akkorra már amúgy is élénkülő keresletet – a megemelt csok támogatás, illetve az 5 százalékra csökkentett áfa indukálta kínálatbővülés fűti.
A legtöbb lakást, közel 2700-at a XIII. kerületben adták el tavaly, amit a XI. kerület követ 1600 ingatlannal. A 900-as darabszámmal büszkélkedő IX. kerülettel együtt ez a három városrész adta az összes értékesítés közel 60 százalékát. Ha azt nézzük, hogy idén hány új lakást terveznek átadni, ugyanez a sorrend az élen, ráadásul a tavalyi eladásokhoz nagyon közeli volumenekkel. A közel 9000, várhatóan megépülő új budapesti ingatlan több mint kétszerese a tavalyinak – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.
Ráadásul már most tízezer feletti megépülő lakás szerepel az adatbázisban 2019-re is. Addig tehát mindenképpen kitart a lakásépítési lendület – jósolja Valkó Dávid. Kérdés ugyanakkor, hogy mi lesz a 2016-ban eredetileg négy éves időtávra bevezetett ösztönzőkkel. Ha 2020-tól újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál ebben a szegmensben. Félő, hogy ez a mostani keresleti boom végét jelentené, s így középtávon – mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel – mindjobban a lakásbérlet felé terelné az embereket.
Fejlesztési potenciál pedig bőven van Budapesten. Az OTP Jelzálogbank adatbázisában jelenleg 72 olyan beruházás szerepel, összesen 14 ezer lakással, amelyek megépítését a sajtóban vagy honlapjukon már bejelentették a beruházóik. Nagy részük átadásával azonban csak 2019 után lehet számolni, s értékesítésük sem kezdődött még el. Ha az áfaszint maradna 5 százalékon, s a kereslet is kitartana a mostani szinten, ezek hamar „aktivizálódhatnának” majd.
Itt is a XIII. kerület viszi a prímet, ahol 17 helyszínen 5100 lakás építése áll előkészítés alatt, s az önkormányzat tervtanácsa elé az elmúlt bő egy évben további mintegy 2500 lakás került. A XI. kerületben 9 projekt keretében 3500 lakás van „betárazva”, s ezer feletti lakásszám várható még a IX. és a X. kerületekben is.
Csak a jelenleg értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb projektekből közel 440-et tartalmaz az adatbázis, s ebből 170 értékesítése tavaly indult el. A rögtön költözhető készlet ugyanakkor mindössze 280 lakást számlál főváros szerte, s ez rekord alacsony szintet jelent; nyolc éve nagyjából egyenletesen csökken az akkori 3800-as értékről. Épülőfélben lévő lakások közül 4900 keresi tulajdonosát, s további 3 ezret lehet tervasztalról, építési engedéllyel rendelkező projektben megvásárolni.
A piacon lévő, építés alatt álló, illetve tervasztalról árult készlet évek óta bővül, ugyanakkor a kereslet élénkülése egyelőre meghaladja ezt. Így, ha az összképet nézzük, egyelőre nem lehet túlkínálatról beszélni. Valkó Dávid véleménye szerint a piacra kerülő lakások mennyiségénél többnyire működik a piaci önszabályozás: 2017-ben például 32 kisebb-nagyobb beruházás értékesítése állt le még az építés megkezdése előtt, melyek keretében a tervek szerint közel ezer lakás épült volna fel. Itt a beruházók egy része az előértékesítési tapasztalatai alapján felismerte, hogy azon a telken, az általa kalkulált áron nem tudná eladni az ingatlanokat, így még időben kiszállt.
Volt olyan eset is, amikor a fejlesztő nem tudott leszerződni időben és vállalható áron kivitelezővel, így még ha addig hozta is az előértékesítési terveket, kockázatosnak látta a 2019 végéig garantált alacsony áfatartalom melletti befejezést, és inkább behúzta a féket. Olyan is előfordul azonban, hogy az eredetileg megállapított – és az elszálló költségekhez képest túl alacsonynak bizonyuló – lakásárak felülvizsgálatáig áll az értékesítés, s a keresett területeken sok esetben ilyenkor is sikerül emelt árszinten újra indítani a beruházást.
A piaci boom egyik árnyoldalaként említett jelenség, miszerint az eredetileg meghirdetett átadási dátumhoz képest, elsősorban az építőipari kapacitáshiány miatt egyre több épület átadása késik, nem légből kapott. Az OTP Jelzálogbank adatbázisában nagyjából a beruházások 80 százalékában kellett a két frissítés között eltelt fél év alatt legalább negyed évvel kitolni az átadás dátumát. Emellett arról is egyre több esetben hallani, hogy a növekvő építőipari költségek mellett a beruházók és kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a 2019 végi dátum miatti kapkodás minőségi problémákat eredményez az új lakásoknál. Érdemes tehát alaposan tájékozódni vásárlás előtt, és utánanézni mind a beruházó, mind – ha már ismert – a kivitelező cégnek.
Ez a körültekintés amiatt is indokolt, hogy a vásárlók egyre több pénzt kénytelenek áldozni egy új lakás megvásárlására. A tavalyi nagyjából 550 ezer forintos budapesti átlag négyzetméterár után az idei átadású új lakások átlagára 620 ezer forint közelébe emelkedhet. 2019-ben pedig már a 660 ezres átlag négyzetméterárral kell ismerkednie a fővárosiaknak; ezen belül pedig az I., II., V. és XII. kerületekben keresők hétszámjegyű képzeletbeli árcédulákkal találkozhatnak.
