Tavaly nem csak a lakásárak emelkedtek átlagosan 13,8 százalékkal, hanem a kereslet is bővült, az adásvételek száma 2 százalékkal haladta meg a 2016-ban regisztráltat. A reáljövedelmek éves szinten 5 százalék feletti gyarapodása, a kedvező munkaerőpiaci folyamatok és a dinamikusan bővülő lakáshitelezés eredményeként idén további növekedésre lehet számítani.
Tavaly folytatódott a hazai lakáspiacon az előző években megfigyelt élénkülés. Országos átlagban 13,8 százalékkal emelkedtek a lakásárak az elmúlt évben, ami kissé lassabb dinamikát jelent a 2016. évi 15,4 százalékhoz képest – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elemzéséből. A lakásárak 2017-ben reálértelemben 11,4 százalékkal nőttek.
Az árak folytatódó növekedése mellett a lakáspiaci adásvételek mintegy 2 százalékos emelkedése is a piac folytatódó élénkülését mutatja. A lakásárak a jelentős emelkedés ellenére még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak országosan, vagyis még nem beszélhetünk túlfűtöttségről. A fővárosban viszont a lakásárak már elérték utóbbi árszintet.
A hazai lakáspiaci folyamatokat továbbra is erős területi heterogenitás jellemzi, de a főváros felől a vidéki települések felé egyre inkább egy súlyponteltolódás figyelhető meg. 2017-ben azokon a – jellemzően kisebb – településeken nőtt inkább az adásvételek száma, ahol az árszint még alacsonyabb volt, Budapesten viszont a nagymértékben megemelkedett árszintnek (2013. év végéhez képest 2017. év végére 101 százalékos növekedés) is köszönhetően már csökkenő tranzakciószámmal szembesülhetünk.
A fővárosi nagyobb mértékű áremelkedés a Budapest és vidék közti árolló egyre nagyobb elnyílását eredményezte, a községekben tapasztalt átlagos négyzetméterárak a fővárosi átlag 25 százalékán álltak 2017-ben, míg 2012-ben még a 47 százalékán. Az árak éves dinamikája azonban már fokozatos mérséklődést mutat Budapesten, bár a magas árszint tükrében ez még mindig jelentős drágulást jelent. Amíg 2015-ben 26,8, addig 2016-ban és 2017-ben rendre 23,6 és 13,3 százalékkal emelkedtek a lakásárak a fővárosban.
A hazai lakáspiac keresleti oldalát befolyásoló tényezők 2017 során további javulást mutattak. A háztartások rendelkezésre álló reáljövedelmének 5 százalék feletti emelkedése, a munkanélküliség további mérséklődése és az élénk bérkiáramlás révén növekvő megtakarítások további erős keresletet vetítenek előre.
A lakáscélú hitelezést szintén élénk kereslet jellemzi, 2017-ben közel 40 százalékkal bővült az új lakáscélú hitelkihelyezések volumene, míg a lakástranzakciók 45 százalékához kapcsolódik banki hitel-felvétel. A hazai GDP-arányos lakáshitel-állomány azonban Európában az egyik legalacsonyabb, így van még tér a hitelezés bővülésére, amelyet az adósságfék-szabályok prudens keretek között tartanak.
A lakáspiaci közvetítők számai alapján becsült előzetes adatok szerint 2018 első negyedévében tovább emelkedtek a lakásárak, országosan nominálisan 4,7 százalékkal (13,8 százalékos éves növekedés), míg Budapesten 3,4 százalékkal (12,1 százalékos éves növekedés). A lakáspiaci fundamentumok tükrében az MNB előrejelzések szerint 2018 egészében folytatódhat a lakásárak növekedése, reálértelemben mintegy 11,1 százalékkal, míg nominális értelemben 13,9 százalékkal.
A lakáspiac kínálati oldalát 2017-ben a folytatódó növekedés jellemezte, előretekintve azonban súrlódások akadályozzák a lakásépítések egészséges ütemét. 2017-ben mintegy 38 ezer új lakásépítési engedély került kiadásra, közel 14,4 ezer új lakás pedig átadásra, amelyek 20 és 44 százalékkal haladják meg a 2016-os értékeket. A hazai lakásállomány megújulása, vagyis a felépült lakások száma a lakásállományhoz viszonyítva azonban lassú, 0,3 százalékos éves ütemben zajlik, ami kiugróan alacsony régiós összevetésben.
A fővárost tekintve 2018–19-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, a lakásfejlesztők idén 8,8 ezer, jövőre 10 ezer új lakás átadását tervezik, szemben a 2017. évi 2,8 ezerrel. 2020-ra azonban jelentősen visszaesik a tervezett átadások száma, aminek a fő oka, hogy az új lakások kedvezményes, 5 százalékos áfakulcsa ekkor a jelenleg hatályos szabályok szerint megszűnik.
A lakáspiaci folyamatok mélyebb megértése érdekében 2018 márciusában több nagyobb lakáspiaci szereplővel (fejlesztővel, kivitelezővel és közvetítővel) készített interjúkat az MNB, amelyek során a vállalatok vezetői és szakértői a piac kínálati oldali legfontosabb súrlódásait a következő három pontban foglalták össze:
- a kedvezményes áfakulccsal kapcsolatos bizonytalanság miatt 2020-tól nehezen terveznek a fejlesztők,
- az építőiparból közel 40 ezer szakképzett munkás hiányzik, ami a kapacitások szűkösségét eredményezi,
- a kereskedelmi ingatlan és állami beruházások érdemi kapacitáselszívó hatással bírnak a lakásfejlesztések rovására, amely tényezők összességében az építőipari kapacitások túlzott kihasználását okozzák.
Mindezek következtében a lakásprojektek érdemi csúszást mutatnak időben, a Budapesten épülő lakások mintegy 63 százaléka esetén tolták ki a fejlesztők a tervezett átadás időpontját.
Összességében a lakáspiaci fundamentumok a további élénkülés irányába mutatnak, a kínálati oldalon azonban súrlódások nehezítik a lakásépítések egészséges felfutását, amíg az új lakások átadásának további bővülése üdvözlendő lenne a hazai lakásállomány megújulása szempontjából. A lakásárak tekintetében egyelőre nem tapasztalható túlfűtöttség, a fővárosi magas árszint és az új hitelezés gyors bővülése miatt azonban szorosan figyelemmel kell kísérni a piacot.
