Hogyan befolyásolja a lakásáfa-csökkenés az elszámolásokat? Sztankó Dániel, az RSM Hungary pénzügyi képviseleti csoportvezetője válaszol a kérdésre.

2016. január 1-jétől az új építésű lakások és házak értékesítése esetén 2016–2019 között a kedvezményes 5 százalékos kulcs kerül alkalmazásra. Az áfacsökkentéssel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat Sztankó Dániel, az RSM Hungary pénzügyi képviseleti csoportvezetője foglalta össze.
A kedvezményes adómérték két esetre vonatozik:

Többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére.

Egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméteres hasznos alapterületű lakások értékesítésére.

Értelmezést igényel a lakóingatlan kifejezés. A lakóingatlan fogalmát az áfa-törvény értelmező rendelkezései tartalmazzák. Eszerint lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Az új 5 százalékos adómérték a már megépült lakásokra is vonatkozhat. Ez azért lehetséges, mert az Áfa-törvény rendelkezései szerint újnak akkor tekintik az ingatlant, ha annak használatbavételi engedély jogerőre emelkedése még nem történt meg, illetve a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Ezek alapján például egy olyan társasházi lakás, amely már idén megépült, de csak jövőre, vagy esetleg 2017-ben kérik meg rá a használatbavételi engedélyt, esetleg akkor értékesítik, újnak minősül. Vagyis annak ellenére 5 százalékos áfát kell utána befizetni, hogy már 2015-ben (sőt, extrém esetben akár 2014-ben) megépült.

Mikortól alkalmazható az új, kedvező adómérték?

Az új szabályt azokra az esetekre kell először alkalmazni, amikor a teljesítés időpontja (azaz a birtokbaadás), illetve az előleg 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esik. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a teljesítés időpontja 2016-ra esik, akkor már a kedvezőbb adómértéket lehet alkalmazni, kivéve azokat az előlegeket, amelyeket még 2015-ben fizették ki (az előlegre még a 27 százalékos adókulcsot kell alkalmazni).

Van-e jelentősége, hogy nettó módon (100 millió forint + áfa) vagy bruttó módon (összesen 127 millió forint) állapodnak meg a felek még 2015-ben?

Elöljáróban fontos tisztázni miként befolyásolhatja a jövőben alkalmazandó adókulcsot a felek közötti megállapodás. Itt fontos leszögezni, hogy a változásnak köszönhetően az adóalap és az adókötelezettség számítása annak megfelelően alakul, hogy a felek nettó, vagy bruttó módon történő elszámolásban állapodtak meg.

Nettó megállapodás

A nettó módon történő elszámolás értelmében a fizetendő összeg nem tartalmazza az adó összegét: „A felek 2015-ben megállapodtak abban, hogy 2016-ban 100 millió Ft + áfa ellenértékért értékesítik a lakást.

Számla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

 

100

27

127

A fentieknek megfelelően amennyiben a felek nettó módon történő elszámolásban állapodnak meg és az ügylet általános forgalmi adó szempontjából 2016. január 1 után teljesül, úgy az ügyletről kibocsátott számlán az új adómértéket és az annak megfelelő adóösszeget kell feltűntetni. Ebben az esetben a lakóingatlan beszerzőjét illeti meg az adókulcs csökkenéséből eredő előnyt. A vevőnek ugyanis 2016-ban összesen 105 millió forintot kell fizetnie és nem 127 millió forintot.

Bruttó megállapodás

Amennyiben a felek bruttó módon állapodtak meg, úgy az ellenérték tartalmazza az előzetesen kiszámított adó összegét is: „A felek 2015-ben megállapodtak abban, hogy 2016-ben összesen 127 millió Ft ellenértékért értékesítik a lakást.

Számla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

 

120.9548

6.0452

127

A bruttó módon történő elszámolás esetén annyi az eltérés a fentiekhez képest, hogy a számlán az előzetesen megállapított, adót is tartalmazó ellenértéket kell feltűntetni, ez lesz a számla bruttó értéke. Mivel a bruttó összeg alapján számítandó az új adóalap és az adó összege, az elszámolás következtében nő az adóalap. Ebben az esetben a vevőnek 127 millió forintot kell megfizetnie az eladó részére. Az eladó azonban a 127 millió forintnak csak az 4,76 százalékát köteles befizetni áfaként, tehát az értékesítőt illeti meg az adókulcsváltozásával járó előnyök (5 százalékos adókulcs esetén a bruttó összegből nettő összegre történő átkonvertálása esetén a „fentről számított” 4,76 százalékos adókulcsot kell alkalmazni). Ez azonban változhat, ha a felek közös megegyezéssel módosítják a szerződést és utólag a vételárat megváltoztatják például 105 millió forint összegre.

Mi történik a még 2015-ben átadott/átvett előleg esetén?Az Áfa törvény értelmezésében, amennyiben a felek előlegben állapodnak meg, azzal kapcsolatban az értékesítő köteles a fizetendő adót megállapítani, annak kézhezvételekor. Amennyiben az előleg fizetésére 2016. január 1-ét megelőzően kerül sor, azonban a végszámlát azt követően állítják ki, úgy a fentieknek megfelelően annak függvényében alakul a teljes adóalap és az adófizetési kötelezettség, hogy a felek nettó vagy bruttó módon történő elszámolásban állapodtak meg.

Az előlegnek a 2016. január 1. előtt esedékes részre 27 százalékos adókulcs szerint kell megállapítani az általános forgalmi adókötelezettséget, majd amennyiben a végszámla kiállítására az adókulcs csökkenését követően kerül sor, úgy a bruttó, illetve nettó megállapodásnak megfelelően kell eljárni és a magasabb adókulcsot alkalmazni.

Nettó megállapodás

Teljes ellenérték

100 M Ft + áfa

 

 

 

 

 

 

Előlegszámla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

Előleg (áfa 27 %)

20

5,4

25,4

 

 

 

 

Végszámla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

Teljes ellenérték (áfa  5%)

100

5

105

Előlegként teljesített összeg (áfa 27%)

20

5,4

25,4

Pénzügyileg rendezendő

100-20=80

4

84

Amennyiben a felek nettó elszámolásban állapodtak meg és a vevő előleget fizet úgy, hogy az ügylet 2015. december 31-ét követően teljesül, az arról kibocsátott végszámlán a felek által megállapított nettó összegből kell kiindulni és meghatározni a még rendezendő részt (adóalap és adó). Az ahhoz kapcsolódó adókötelezettséget az új adókulcs segítségével kell megállapítani, tehát ebben az esetben az elszámolás következtében – adóalap változatlan – a vevő részben megkapja az adómérték csökkenésével járó előnyöket, hiszen a vevőnek összesen 109,4 millió forintot kell fizetni (ha az egész ügylet 2015-ben teljesült volna, akkor 127 millió forintot kellett volna fizetni).

Bruttó megállapodás

Teljes ellenérték

127 M Ft

 

 

 

 

 

 

Előlegszámla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

Előleg

20

5,4

25,4

 

 

 

 

Végszámla

Nettó összeg

Áfa

Bruttó összeg

Teljes ellenérték (áfa 5%)

120,9548

6,0452

127

Előlegként teljesített összeg (áfa 27%)

20

5,4

25,4

Pénzügyileg rendezendő

96,76384

4,83616

127-25,4= 101,6

Előleg alkalmazása és bruttó elszámolás esetén a végszámla kibocsátásakor az értékesítő az ügylet bruttó értékéből köteles kiindulni és kiszámítani, hogy az előleg beszámításával mekkora a vevő részéről pénzügyileg teljesítendő, fennmaradó összeg. A fenti számítás alapján látható, hogy a magasabb adókulcs segítségével megállapított ellenérték és előleg következtében nő az előzetesen kalkulált adóalap, vagyis az értékesítő megkapja az adómérték csökkenésével járó előnyt. A vevőnek ugyanígy 127 millió forintot kell fizetni az eladónak, de az eladó nem 27 millió forint áfát fizet az adóhatóság részére, hanem csak 10,88 millió forintot (5,4 + 6,0452), azaz az adómérték csökkenéséből eredő előnyből az eladó profitálhat – zárja bejegyzését Sztankó Dániel.